Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Bad Tölz Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Stadt Bad Tölz tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Bad Tölz intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Bad Tölz neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Bad Tölz zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Bad Tölz gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Bad Tölz um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Bad Tölz
Mittlerweile haben sich die Immobilienwerte in der Stadt den steigenden Immobilienpreisen der umliegenden Regionen angepasst. Die Preise für Immobilien bewegen sich am Immobilienmarkt des Ortes im oberen Preissegment und liegen etwa auf demselben Preisniveau mit den oberbayerischen Landkreisen Dachau und Fürstenfeldbruck mit der Stadt Fürstenfeldbruck sowie den großen Städten Augsburg und Ingolstadt. Nur in Garmisch-Partenkirchen mit der Stadt Garmisch-Partenkirchen, Miesbach, Ebersberg, München und Starnberg herrschen noch höhere Immobilienwerte.
Dennoch verzeichnen die Immobiliengutachter in den letzten Jahren am Immobilienmarkt von Bad Tölz merklich angezogene Immobilienwerte, so dass viele Menschen in umliegende günstigere Gemeinden ausgewichen sind.
Einfamilien- und Doppelhäuser sind hier zwar um einiges günstiger als in München, dennoch liegen die Immobilienpreise im Ort über dem bundesweiten Durchschnitt. Die Kreisstadt wird wegen ihrer Nähe zur Metropole München und ihrem Status als Kurort weiterhin ein beliebter Wohnort bleiben. Die Immobiliengutachter beobachten in Bad Tölz eine hohe Nachfrage nach Wohnungen und Häusern. Wem es hier zu teuer ist, kann zum Beispiel in umliegenden Regionen, wie Erding, Freising oder Weilheim-Schongau, günstigere Immobilien erwerben.
Einleitung
Bad Tölz, eine malerische Kur- und Alpenstadt in Oberbayern, gelegen am Fuße der Alpen etwa 50 Kilometer südlich von München, ist bekannt für ihre charmante Altstadt, die Isarauen und eine hohe Lebensqualität. Mit rund 19.000 Einwohnern (Stand 2025) bildet die Stadt das Zentrum des Landkreises Bad Tölz-Wolfratshausen und zieht durch ihre Nähe zu Seen wie dem Tegernsee und Starnberger See sowie zu Freizeitmöglichkeiten wie Wandern und Skifahren viele Zuzügler an. Der Immobilienmarkt in Bad Tölz ist geprägt von einer starken Nachfrage, die durch den anhaltenden Zuzug aus der Metropolregion München getrieben wird. Trotz wirtschaftlicher Herausforderungen wie steigender Zinsen und Inflation hat sich der Markt in den Jahren 2024 und 2025 stabilisiert, mit leichten Preisschwankungen. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Preise, Entwicklungen, Einflussfaktoren und Ausblicke auf den Markt Stand Oktober 2025.
Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die Demografie von Bad Tölz ist dynamisch und wirkt sich direkt auf den Immobilienmarkt aus. Die Stadt verzeichnet ein moderates Bevölkerungswachstum von etwa 0,5 Prozent pro Jahr, hauptsächlich durch Zuzug von Familien, Pendler aus München und Rentner, die die idyllische Lage schätzen. Der Landkreis insgesamt profitiert von einem hohen Bildungsstand und einer geringen Arbeitslosigkeit von unter 3 Prozent (Stand 2025). Wirtschaftlich dominiert der Dienstleistungssektor mit Fokus auf Tourismus, Gesundheitswesen und Handwerk; die Nähe zu München fördert Pendler aus IT- und Finanzbranchen.
Diese Strukturen treiben die Nachfrage nach Wohnraum an: Junge Familien suchen geräumige Häuser in ruhigen Lagen, während Alleinstehende und Paare Eigentumswohnungen in der Innenstadt bevorzugen. Der Zuzug verstärkt den Druck auf den Bestandsmarkt, da Neubauvorhaben durch strenge Bebauungspläne und Naturschutz limitiert sind. Wirtschaftliche Stabilität sorgt für solide Finanzierbarkeit, doch steigende Energiekosten und Zinsen (derzeit bei 2,5 bis 3 Prozent) dämpfen Investitionen. Insgesamt übersteigt die Nachfrage das Angebot, was Preise auf einem hohen Niveau hält, verglichen mit dem Bundesdurchschnitt.
Aktuelle Kaufpreise
Der Kaufmarkt in Bad Tölz ist 2025 geprägt von Stabilität mit leichten Rückgängen gegenüber dem Höchststand von 2022. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt bei etwa 6.000 bis 6.400 Euro, wobei Neubauten oder Bestlagen bis zu 7.500 Euro erreichen. Für Eigentumswohnungen beträgt der Mittelwert rund 5.200 bis 5.600 Euro pro Quadratmeter, mit Spannen von 4.900 bis 7.400 Euro je nach Ausstattung und Lage.
- Häuser: Ein typisches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern kostet im Schnitt 900.000 bis 1.000.000 Euro. In Toplagen wie der Nähe zur Isar oder am Kalvarienberg steigen Preise auf über 1,2 Millionen Euro. Der Preisrückgang seit 2024 beträgt etwa 2 bis 3 Prozent, bedingt durch höhere Zinsen, doch die Nachfrage nach energieeffizienten Objekten (z. B. mit KfW-Standard 40) stabilisiert den Markt.
- Wohnungen: Für eine 80-Quadratmeter-Wohnung in guter Lage fallen Kosten von 420.000 bis 480.000 Euro an. Zentrale Lagen wie die Marktstraße sind teurer (bis 6.000 Euro/qm), während Randbezirke günstiger sind (ab 4.900 Euro/qm). Die Preisentwicklung zeigt eine leichte Stabilisierung: Von 2024 auf 2025 sanken die Preise um unter 1 Prozent, mit einer Prognose für Q4 2025 von -0,4 bis +0,8 Prozent.
Baugrundstücke kosten durchschnittlich 800 bis 1.100 Euro pro Quadratmeter, in Bestlagen bis 1.300 Euro. Der Markt ist kaufersfreundlicher geworden, mit längeren Vermarktungsdauern von 4 bis 6 Monaten, doch qualitativ hochwertige Objekte verkaufen sich schnell.
Mietmarkt
Der Mietmarkt bleibt robust und profitiert vom Druck potenzieller Käufer, die aufgrund hoher Zinsen mieten. Der durchschnittliche Kaltmietpreis für Wohnungen liegt bei 13,30 bis 14,80 Euro pro Quadratmeter, eine Steigerung von 5 bis 6 Prozent gegenüber 2024. Für Häuser sind es 14,30 bis 15,80 Euro/qm.
- Wohnungen: Eine 60-Quadratmeter-Wohnung kostet monatlich 800 bis 900 Euro Kaltmiete. Neubauwohnungen in der Innenstadt erreichen 17 Euro/qm, Bestandswohnungen in Randlagen starten bei 12,70 Euro/qm. Die Nachfrage nach 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen ist hoch, was zu einer Belegungsrate von über 95 Prozent führt.
- Häuser: Vollständige Häuser zur Miete sind rar und kosten für 150 Quadratmeter 2.100 bis 2.400 Euro monatlich. Der Trend zu höheren Mieten resultiert aus dem Zuzug und der Mangelsituation, verstärkt durch Geflüchtete und Fachkräfte.
Die Prognose für Q4 2025 sieht einen Anstieg um 1 bis 2 Prozent, da der Mietmarkt weniger zinssensitiv ist.
Preisentwicklung 2024 bis 2025
Der Immobilienmarkt in Bad Tölz hat 2024 eine Korrekturphase durchlaufen, beeinflusst durch die Zinswende nach dem Ukraine-Krieg und die Energiekrise. Vom Höchststand im Q2 2022 (ca. 6.500 Euro/qm für Häuser) sanken Preise bis Q1 2024 um 12 Prozent – milder als in anderen Regionen (bis 18 Prozent). 2025 stabilisieren sich die Werte: Kaufpreise für Wohnungen fielen minimal um 0,9 Prozent, Häuser um 2,5 Prozent, während Mieten um 5,7 Prozent stiegen.
Der Übergang vom Verkäufer- zum Käufermarkt hat das Volumen halbiert, doch ab Ende 2024 zeichnet sich eine Erholung ab: Realistische Preise und sinkende Zinsen fördern Transaktionen. Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt liegen Tölzer Preise 20 bis 30 Prozent höher, getrieben durch die Attraktivität der Lage.
Einflussfaktoren
Mehrere Faktoren formen den Markt:
- Demografie und Zuzug: Ständiger Zustrom aus München erhöht die Nachfrage um 5 Prozent jährlich, was Preise stützt. Familien priorisieren große Grundstücke, was ländliche Lagen aufwertet.
- Wirtschaftliche Lage: Niedrige Arbeitslosigkeit und hohe Einkommen (Durchschnitt 45.000 Euro brutto) ermöglichen Käufe, doch Inflation und Energiekosten belasten Haushalte. Tourismus und Pendlerwirtschaft sorgen für Stabilität.
- Zinsen und Finanzierung: Stabilisierung bei 2,5 Prozent begünstigt Käufe, reduziert aber Neubauinvestitionen.
- Regulatorische Aspekte: Strenge Bauregeln begrenzen Neubau, was den Bestand knapper macht. Förderprogramme wie die KfW-Effizienzhaus-Förderung pushen Sanierungen.
- Lokale Besonderheiten: Die Kurstadt-Image und Infrastruktur (S-Bahn-Nähe) machen Bad Tölz investitionsattraktiv, während Naturkatastrophenrisiken (z. B. Hochwasser) Preise dämpfen.
Prognose und Empfehlungen
Für die kommenden Jahre wird eine moderate Erholung erwartet: Kaufpreise könnten 2026 um 1 bis 2 Prozent steigen, Mieten um 3 Prozent, bei anhaltendem Zuzug und stabilen Zinsen. Der Fokus liegt auf nachhaltigen Objekten; Neubau könnte durch Förderungen zunehmen. Käufern empfiehlt sich, auf Energieeffizienz zu achten und Verhandlungen zu nutzen. Verkäufer sollten realistische Preise setzen und professionelle Bewertungen einholen. Vermietern bietet der Markt gute Renditen von 3 bis 4 Prozent. Insgesamt bleibt Bad Tölz ein attraktiver Standort für langfristige Investitionen, trotz temporärer Marktrückgänge.
Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt in Bad Tölz steht 2025 vor einer Phase der Konsolidierung: Hohe Nachfrage und begrenztes Angebot halten Preise über dem Bundesniveau, während der Mietmarkt weiter wächst. Die Kombination aus natürlicher Schönheit, wirtschaftlicher Stärke und Nähe zu München macht die Stadt zu einem Top-Standort. Potenzielle Investoren sollten die aktuellen Käuferchancen nutzen, da eine langfristige Aufwertung absehbar ist. Für detaillierte Beratung zu spezifischen Objekten ist eine lokale Expertise ratsam.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Bad Tölz bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen und südlich von München
befindet sich die Stadt Bad Tölz. Sie ist Kreisstadt des Landkreises und wegen ihres guten Klimas ist sie ebenso ein anerkannter Kurort. Die Isar durchfließt das Stadtgebiet, welches sich in fünf Ortsteile gliedert. Heute leben rund 18.000 Menschen in dem oberbayerischen Kurort. Eingebettet in einer Landschaft zwischen Bergen, Wäldern und Seen, genießt man vom Ort aus einen herrlichen Blick auf die Alpen. Der begehrte Urlaubsort kann eine erfolgreiche Wirtschaft vorweisen, die von den optimalen Standortbedingungen und Verkehrsanbindungen profitiert. München ist in weniger als eine Stunde, mit dem Auto oder öffentlichen Verkehrsmitteln bequem von der Stadt aus zu erreichen. Der naturverbundene Ort ist im Bereich der Bildung bestens ausgestattet und deckt im schulischen Angebot die ganze Bandbreite ab. Das adäquate Verhältnis zwischen Innovation, zukunftsorientiertem Handeln und Authentizität macht den Ort so besonders.
Als Teil eines der wirtschaftsstärksten Regionen Europas bietet die Stadt ihren Bewohnern ein umfangreiches Freizeit- und Einkaufsangebot.
Bedeutende Behörden und Bildungseinrichtungen haben in der Kreisstadt ihren Sitz. Die Kaufkraft im Ort ist überdurchschnittlich hoch und die Arbeitslosenquote sehr gering. Viele mittelständische Unternehmen aus dem Sektor Industrie, Handel, Handwerk, Dienstleistungen und Landwirtschaft haben sich hier angesiedelt. Weiterhin hat die Tourismusbranche im Ort eine große Bedeutung. Nachbargemeinden von Bad Tölz sind: Geretsried, Wolfratshausen, Benediktbeuern, Kochel a. See, Reichersbeuern, Bad Heilbrunn, Bichl, Dietramszell, Egling, Eurasburg, Gaißach, Greiling, Icking, Jachenau, Königsdorf, Lenggries, Münsing, Sachsenkam, Schlehdorf und Wackersberg.
Bad Tölz ist eine Stadt mit einer guten Lebensqualität.
Inmitten des Isartals liegt sie optimal zwischen Bergen, Seen und vielem Grün. Die Landschaft des Ortes macht seinen besonderen Reiz aus, weshalb ihn jährlich viele Touristen aufsuchen. Besonders beliebt ist die Stadt wegen ihrer Jodquellen und dem heilenden Klima. Zahlreiche kulturelle Angebote und Sehenswürdigkeiten machen den Kurort noch attraktiver. Beliebte Anlaufpunkte sind unter anderem das Kurhaus, die Kurgartenanlagen und das Ensemble der Marktstraße. In der Marktstraße reihen sich barocke Häuser mit sehenswerten Fassadenmalereien, die einst reichen Familien gehörten. Natur und Tradition haben in der Stadt eine große Bedeutung. So finden sich hier viele Kirchenbauten vor, wie die spätmittelalterliche Stadtpfarrkirche Mariä Himmelfahrt, die Franziskanerkirche und die Kalvarienbergkirche.
Auf dem Kalvarienberg befindet sich die Heilig-Kreuz-Kirche – eine Doppelkirchen-Anlage aus dem 18 Jahrhundert.
Vom Berg aus hat man einen wunderbaren Ausblick auf den Isarwinkel und das Karwendelgebirge. In der oberbayerischen Kurstadt können all mögliche sportliche Aktivitäten ausgelebt werden. Vom Nordic Walking über Wandern bis zum Wintersport ist hier nahezu alles möglich. Die Stadt ist nicht nur als Kurort bekannt, sondern auch wegen ihrer regelmäßigen Veranstaltungen. Die bekannte Leonhardifahrt, die Tölzer Rosentage und der Christkindlmarkt sind überregional bekannt.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
