Sachverständige für Immobilienbewertung in Bad Abbach

Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Bad Abbach Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der kreisangehörige, niederbayerischen Stadt Bad Abbach tätig.

Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Bad Abbach intensiv.

Hierzu werden in Niederbayern, zwischen Kelheim und Regensburg eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Bad Abbach neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Bad Abbach zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung in Bad Abbach gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]

Erben und Vererben

In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Niederbayern oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]

Ehescheidung mit Zugewinnausgleich

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum Niederbayern und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]

Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Niederbayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]

Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung in Niederbayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]

Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in Niederbayern, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]

Betreuung und Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in Niederbayern oder dem südöstlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]

Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)

Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]

Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen

Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]

Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Bad Abbach um.

Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.

Immobilienmarkt Bad Abbach

Der Immobiliengutachter nimmt in der Marktgemeinde Bad Abbach leichte Preisanstiege wahr. Sowohl die Kaltmieten für Wohnungen als auch die Kaufpreise für Immobilien haben sich erhöht. Einen entscheidenden Einfluss auf die Immobilienwerte der Region hat die Bedeutung des Marktes als Kurort. Ebenso zeichnet er sich durch seine günstige Lage aus. Großstädte wie Regensburg und München sind unweit von dem niederbayerischen Ort entfernt. So bietet der hiesige Immobilienmarkt Immobilien an, die ein oberes Preisniveau verzeichnen. Der Immobiliengutachter beobachtet hier Immobilienwerte, die sich über dem Preisniveau der niederbayerischen Regionen Straubing-Bogen, Freyung-Grafenau, Passau, Rottal-Inn, Deggendorf, Dingolfing-Landau und Regen bewegen. Am Immobilienmarkt der kreisfreien Städte Landshut, Straubing und Passau sind Immobilien allerdings teurer als in der Marktgemeinde Bad Abbach.

1. Allgemeiner Überblick

Bad Abbach ist eine Kur‑ und Erholungsstadt im niederbayerischen Landkreis Kelheim mit etwa 15.000 Einwohnern. Die Stadt profitiert von einer attraktiven Lage zwischen Regensburg und Landshut sowie einer guten Anbindung an die A93 und die Bahnstrecke Regensburg–Ingolstadt. Die Nähe zur Donau, die historische Altstadt und die Kaisertherme machen Bad Abbach zu einem beliebten Wohnort für Pendler, Familien und Ruhesuchende. Der Immobilienmarkt ist durch eine stabile Nachfrage, moderat steigende Preise und eine gute Infrastruktur geprägt.

2. Preisniveau & Entwicklung

Eigentumswohnungen

• Durchschnittlicher Quadratmeterpreis (Stand Oktober 2025): ca. 3.750 €/m².

• Preisspanne: 3.250 €/m² (einfache Lagen) bis 5.250 €/m² (Top‑Lagen).

• Entwicklung: Seit 2021 stiegen die Preise um etwa 13,7 %, was auf eine anhaltende Nachfrage und begrenztes Angebot hindeutet.

Einfamilienhäuser

• Durchschnittlicher Quadratmeterpreis: ca. 3.900 €/m².

• Preisspanne: 3.450 €/m² (einfache Lagen) bis 5.000 €/m² (Top‑Lagen).

• Beispielpreise: Einfamilienhäuser mit 100 m² kosten etwa 435.000 €, mit 200 m² etwa 678.000 €.

Mietpreise

• Durchschnittliche Kaltmiete (Stand Oktober 2025): ca. 10,8 €/m².

• Wohnungsmieten: 9,6 €/m² bis 13,5 €/m².

• Hausmieten: 10,1 €/m² bis 14,2 €/m².

• Entwicklung: Die Mietpreise zeigen einen moderaten Anstieg, was auf eine stabile Nachfrage und begrenztes Angebot an Mietwohnungen hindeutet.

3. Grundstückspreise & Bodenrichtwerte

• Durchschnittlicher Bodenrichtwert (Stand 2025): ca. 433,82 €/m² für erschlossene Grundstücke.

• Preisspanne: 383,78 €/m² (unerschlossene Grundstücke) bis 502,14 €/m² (Top‑Lagen wie Voxbrunn).

• Entwicklung: Die Bodenrichtwerte sind in den letzten Jahren moderat gestiegen, was auf eine zunehmende Nachfrage nach Bauland hinweist.

4. Marktdynamik & Nachfrage

• Eigennutzer: Familien, Paare und Pendler suchen verstärkt nach Wohnraum in Bad Abbach aufgrund der hohen Lebensqualität, der guten Anbindung an Regensburg und Landshut sowie der Nähe zur Donau.

• Anlageobjekte: Investoren interessieren sich zunehmend für Immobilien in Bad Abbach, da die Region als stabiler und wachstumsorientierter Markt gilt.

• Angebot: Das Angebot an Neubauten und modernen Bestandsimmobilien ist begrenzt, was zu einer stabilen Preisentwicklung führt.

5. Infrastruktur & Standortqualität

• Verkehrsanbindung: Gute Anbindung an die A93, Bahnstrecke Regensburg–Ingolstadt und Busverbindungen.

• Bildungseinrichtungen: Mehrere Kindergärten, Grundschulen und eine Realschule.

• Gesundheitsversorgung: Zahlreiche Ärzte, Apotheken und die Kaisertherme als Gesundheits‑ und Wellnessangebot.

• Freizeitmöglichkeiten: Sportvereine, Rad‑ und Wanderwege entlang der Donau, kulturelle Veranstaltungen und ein reges Vereinsleben.

6. Chancen & Perspektiven

• Langfristige Wertsteigerung: Aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit von Bauland und der stabilen Nachfrage sind moderate Preissteigerungen zu erwarten.

• Attraktiver Wohnstandort: Die hohe Lebensqualität, die gute Anbindung an größere Städte und die Nähe zur Natur machen Bad Abbach zu einem attraktiven Wohnstandort.

• Investitionsmöglichkeiten: Investoren können von der stabilen Marktentwicklung und der Nachfrage nach Wohnraum profitieren.

7. Risiken & Herausforderungen

• Begrenztes Angebot: Das begrenzte Angebot an Bauland und Neubauten könnte die Entwicklung des Marktes einschränken.

• Preissteigerungen: Anhaltende Preissteigerungen könnten für einige Interessenten den Zugang zum Immobilienmarkt erschweren.

• Infrastrukturentwicklung: Die Notwendigkeit, die Infrastruktur weiter auszubauen, um mit dem Wachstum Schritt zu halten, stellt eine Herausforderung dar.

8. Ausblick (2026–2030)

• Moderate Preissteigerungen: Es wird mit moderaten jährlichen Preissteigerungen im Bereich von 2–4 % gerechnet.

• Nachhaltige Entwicklung: Die Stadt wird weiterhin in die Verbesserung der Infrastruktur und die Schaffung von Wohnraum investieren.

• Stabile Nachfrage: Die Nachfrage nach Wohnraum wird aufgrund der hohen Lebensqualität und der guten Anbindung an größere Städte voraussichtlich stabil bleiben.

9. Fazit

Der Immobilienmarkt in Bad Abbach zeichnet sich durch eine stabile Nachfrage, moderat steigende Preise und eine hohe Lebensqualität aus. Die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und die gute Anbindung an größere Städte machen die Region zu einem attraktiven Wohnstandort mit langfristigem Potenzial. Sowohl Eigennutzer als auch Investoren können von der positiven Marktentwicklung profitieren, sollten jedoch die Herausforderungen im Hinblick auf das begrenzte Angebot und die Notwendigkeit weiterer Infrastrukturentwicklungen berücksichtigen.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:

• Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
• Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
• Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
• Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
• Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
• hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
• Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
• Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
• Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
• Individuelle Lösungsmöglichkeiten
• Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung

Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Bad Abbach bearbeiten:

Spezial- und Betreiberimmobilien

Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)

Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten

Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten

Gewerbeimmobilien

Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien

Wohnimmobilien

Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser

Im Osten des niederbayerischen Landkreises Kelheim findet der interessierte Gast den Markt Bad Abbach. Er erstreckt sich zwischen Kelheim und Regensburg und ist direkt an der Bundesstraße B 16 gelegen.

Die bayerische Marktgemeinde liegt eingebettet im schönen Donautal. Etwa 12.000 Menschen sind hier zu Hause und leben in einem der sieben Ortsteile des Marktes. Dies sind, neben dem gleichnamigen Ortsteil, Saalhaupt, Lengfeld, Dünzling, Peising, Poikam und Oberndorf. Der letztere Ortsteil liegt direkt an der Donau, die von vielen Schiffen passiert wird. Die Landschaft des Marktes ist teilweise von den Jurafelsen geprägt. Umrahmt wird die Marktgemeinde von den niederbayerischen Orten Langquaid, Teugn und Kelheim. Außerdem teilt sie sich eine gemeinsame Grenze mit dem Landkreis Regensburg, welcher dem Bezirk Oberpfalz zugehörig ist. Vermutet wird, dass der Ort bereits Jahrhunderte vor Christi existierte. Urkundlich erwähnt wurde der Kurort um 1262 als Wildbad. Einst badeten hier Königshäupter in den Schwefelquellen, die zur Linderung ihrer Beschwerden führten. Heute präsentiert sich der Markt mit mehreren Rehakliniken und weiteren Kliniken sowie der Kaiser-Therme – einem innovativen Kurmittelhaus. Die Marktgemeinde ist mit ihren Heilmitteln, dem Thermalwasser und dem Naturmoor, ein beliebter Kur- und Urlaubsort. So spielt der Fremdenverkehr hier eine bedeutende Rolle. Eine Vielzahl an Ferienwohnungen, Pensionen, Hotels und Privatunterkünften sorgen im Ort für ein ansprechendes Übernachtungsangebot.

Bad Abbach ist der ideale Ausgangsort für Tagesausflüge in die Unesco-Welterbestadt Regensburg oder in naturreiche Gegenden, wie dem Donaudurchbruch oder das Altmühltal.

Die Kaiser-Therme lockt mit ihrem schwefelhaltigen Wasser jährlich zahlreiche Besucher an. Das Wasser in der Therme kommt direkt aus der Erde und ist vollkommen rein. Bereits in der Kelten-Zeit galt das Schwefelwasser als Heilquelle, die sich bis heute bewährt hat. Insbesondere Menschen mit Rückenleiden oder anderen Verspannungen hilft dieses hochreine Wasser, das reich an Magnesium, Schwefel, Natrium und Calcium ist. Die Therme ist idyllisch auf einem Hügel gelegen und gewährt einen tollen Ausblick zur Abbacher Burg. Auch das Inselbad, das als Freibad inmitten von vielem Grün angelegt ist, hat sich in der Gegend als Besuchermagnet erwiesen. Das Inselbad verfügt über biologisch gereinigtes Wasser und vermittelt mit seiner idealen Lage zwischen dem Heinrichsturm und den Oberndorfer Hängen ein mediterranes Flair. Der Schlossberg mit dem Heinrichtsturm gilt als Wahrzeichen der Marktgemeinde. Er grenzt an die Altstadt, welche sich direkt an der Fußgängerzone am Markt befindet. Im Südwesten erstreckt sich der schön angelegte Kurpark. Im Osten des Marktes stoßen Besucher auf die Überreste der Villa rustica und somit auf einen der ältesten Bausubstanzen der Region. Viel Raum für Kultur bietet das hiesige Museum, welches das Wissen seiner Gäste mit diversen Sonderausstellungen bereichert und zugleich über die Entwicklung des Marktes erzählt. Im Rahmen einer Dauerausstellung dokumentiert das Museum außerdem die Geschichte der Thermal- und Schwefelquellen.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.