Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Andechs Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Andechs tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Andechs intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern, zwischen Herrsching und Tutzing eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Andechs neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Andechs zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Andechs gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Andechs um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Andechs
Der Immobiliengutachter erkennt am Immobilienmarkt der Gemeinde Andechs Preise, die schon längst über dem bundesweiten Durchschnitt liegen. Die Nachfrage nach Immobilien ist in dem Wallfahrtsort in den letzten Jahren signifikant gestiegen. Nicht zuletzt liegt diese Tatsache der günstigen Lage des Ortes zugrunde. Andechs ist das Ziel zahlreicher Touristen und Pilger. Wegen ihres Benediktinerklosters und des Starnberger Sees gilt die Gemeinde als beliebter Urlaubsort. Immobilien sind hier gefragter denn je. Aus diesem Grund sind jedoch auch die Immobilienwerte in der Region merklich gestiegen. Insbesondere Häuser mit Seeblick verzeichnen die höchsten Immobilienwerte. Am Immobilienmarkt der Gemeinde erkennt der Immobiliengutachter Preise, die über den Immobilienwerten von Altötting, Bad Tölz-Wolfratshausen, Ebersberg, Erding, Freising, Fürstenfeldbruck, Garmisch-Partenkirchen, Ingolstadt, Landsberg am Lech, Mühldorf am Inn, Pfaffenhofen, Rosenheim, Traunstein und Weilheim-Schongau liegen. Nur im Zentrum von München herrschen noch höhere Immobilienwerte. Die Gemeinde befindet sich im teuersten Landkreis Bayerns.
1. Einleitung
Andechs, eine idyllische Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Starnberg, liegt im Herzen des Fünf-Seen-Lands und ist vor allem durch das berühmte Benediktinerkloster bekannt, das jährlich Tausende von Pilgern und Touristen anzieht. Mit einer Einwohnerzahl von rund 3.500 Personen auf einer Fläche von etwa 25 Quadratkilometern bietet Andechs eine perfekte Balance aus ländlicher Ruhe und urbaner Erreichbarkeit: Der Ammersee ist nur wenige Kilometer entfernt, München liegt in unter einer Stunde Fahrtzeit, und die Nähe zu Herrsching und Starnberg sorgt für eine exzellente Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Diese Lage macht Andechs besonders attraktiv für Familien, Pendler und Ruhesuchende, die in einer naturnahen Umgebung wohnen möchten, ohne auf moderne Infrastruktur zu verzichten.
Der Immobilienmarkt in Andechs ist geprägt von einer hohen Nachfrage nach hochwertigen Wohnimmobilien, die durch die begrenzte Bebaubarkeit und die steigende Beliebtheit der Region bedingt ist. Im Jahr 2025 zeigt sich der Markt stabil, mit leichten Preisanstiegen, die durch sinkende Zinsen und eine wachsende Bevölkerung unterstützt werden. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Preise, die historische Entwicklung, Faktoren, die den Markt beeinflussen, aktuelle Angebote sowie Prognosen für die kommenden Jahre.
2. Aktuelle Preisentwicklung
Der Immobilienmarkt in Andechs hat sich in den letzten Jahren als robuster Zweig des bayerischen Marktes etabliert, der trotz landesweiter Herausforderungen wie steigender Baukosten und Zinsentwicklungen eine positive Dynamik zeigt. Die Preise für Wohnimmobilien liegen deutlich über dem bayerischen Durchschnitt, was auf die Premiumlage im Fünf-Seen-Land zurückzuführen ist.
Kaufpreise für Häuser: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Einfamilien- und Doppelhäuser beträgt derzeit etwa 6.500 €/m². In zentralen Lagen wie Erling oder Frieding, wo die Nähe zum Kloster und den Wanderwegen geschätzt wird, erreichen Preise bis zu 6.900 €/m². Neubauhäuser, die oft mit modernen Energieeffizienzstandards ausgestattet sind, starten bei rund 4.500 €/m², während Bestandsimmobilien aus den 1970er- und 1980er-Jahren bei 5.000 bis 5.500 €/m² liegen. Ein typisches Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche und 500 m² Grundstück kostet somit zwischen 900.000 € und 1.200.000 €.
Kaufpreise für Wohnungen: Eigentumswohnungen sind in Andechs seltener als Häuser, was die Preise antreibt. Der Durchschnittspreis liegt bei 5.400 €/m², mit Spannen von 4.400 €/m² für kleinere Einheiten in Randlagen bis zu 7.800 €/m² für luxuriöse Neubauwohnungen im Zentrum. Eine 80 m² große Wohnung in guter Lage kostet etwa 400.000 € bis 500.000 €.
Mietpreise: Der Mietmarkt ist dynamisch, da viele Pendlern aus München hier günstiger und naturnaher wohnen. Die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen beträgt 14,00 €/m², mit einem Anstieg von etwa 4 % im Vergleich zum Vorjahr. Für Häuser liegen die Mieten bei 15,50 €/m². In Neubauten oder sanierten Objekten können Preise bis 19,00 €/m² klettern, während ältere Bestandswohnungen bei 13,00 €/m² starten. Eine 100 m² Wohnung kostet monatlich 1.200 € bis 1.500 € Kaltmiete.
Grundstückspreise: Baugrundstücke sind knapp und teuer: Der Durchschnittspreis liegt bei 1.150 €/m², mit Höchstwerten von bis zu 1.200 €/m² in erster Baulage. Im März 2025 wurden 19 Angebote in und um Andechs registriert, oft mit Vorbescheiden für Doppelhäuser. Ein 1.000 m² großes Grundstück kostet 1.000.000 € bis 1.300.000 €.
3. Historische Entwicklung
Die Preisentwicklung in Andechs folgt dem Trend des Landkreises Starnberg, der als einer der teuersten in Bayern gilt. Seit 2020 haben sich die Kaufpreise für Häuser um etwa 5 % gesteigert, von 6.200 €/m² auf die aktuellen 6.500 €/m², trotz pandemiebedingter Schwankungen. Wohnungs-Preise sanken 2023/2024 leicht um 12 % (von 5.300 €/m² auf 4.700 €/m²), erholen sich aber nun durch steigende Nachfrage.
Mietpreise sind kontinuierlich gestiegen: Von 13,10 €/m² im Jahr 2022 auf 14,00 €/m² im Jahr 2025, eine Steigerung von rund 7 %. Dies spiegelt die Zuzug von Familien wider, die durch die Eröffnung neuer Schulen (z. B. Gymnasium in Herrsching ab 2025/2026) angelockt werden. Grundstückspreise haben sich seit 2020 um 20 % erhöht, bedingt durch Verknappung des Angebots.
4. Einflussfaktoren auf den Markt
Mehrere Faktoren treiben den Immobilienmarkt in Andechs an:
Demografische und wirtschaftliche Aspekte: Die Bevölkerung wächst jährlich um 1-2 %, vor allem durch Zuzug aus München. Pendler profitieren von der S-Bahn-Anbindung (S8), was die Nachfrage nach 3- bis 5-Zimmer-Immobilien steigert. Die Arbeitsmarktlage im Landkreis ist stark, mit Fokus auf IT, Biotech und Tourismus.
Infrastruktur und Lage: Exzellente Ausstattung mit Edeka, Apotheke, Ärzten und Schulen (Carl-Orff-Grundschule lokal) macht Andechs familienfreundlich. Die Nähe zum Ammersee fördert den Tourismus, was Ferienwohnungen attraktiv macht. Allerdings behindert die begrenzte Bebaubarkeit (geschützte Landschaft) das Angebot.
Wirtschaftliche Rahmenbedingungen: Sinkende Leitzinsen (aktuell 3-3,5 % für 10-Jahres-Finanzierungen) beleben den Markt. Energetische Sanierungen (z. B. KfW-Förderungen) werden durch steigende Energiekosten priorisiert, was Preise für saniertes Altgut um 10-15 % steigert. Die Inflation drückt auf Baukosten, hält aber die Nachfrage stabil.
Lokale Besonderheiten: Das Kloster Andechs zieht Investoren an, die auf Vermietung an Touristen setzen. Nachhaltigkeitstrends wie Smart Homes und grüne Energie gewinnen an Bedeutung, was Neubauten attraktiver macht.
5. Aktuelle Angebote und Marktsegmentierung
Derzeit gibt es etwa 20-25 aktive Angebote in Andechs, hauptsächlich Häuser und Grundstücke. Beliebte Segmente:
- Einfamilienhäuser: 7-10 Angebote, z. B. ein 156 m² Neubau für 980.000 € (6.280 €/m²) oder ein saniertes 199 m² Haus für 1.160.000 € (5.820 €/m²).
- Wohnungen: 5-7 Angebote, darunter eine 84 m² Einheit für Familien ab 01.05.2025 zur Miete (ca. 1.200 €).
- Grundstücke: 5-8 Parzellen, z. B. 1.270 m² in Erling für Doppelhausbau (ca. 1.200 €/m²).
- Luxussegment: 2-3 Objekte, wie ein 194 m² Neubau auf 1.800 m² Grund für 1.991.000 €.
Der Markt ist käuferfreundlich in Randlagen, verkäuferdominiert im Zentrum. Provisionsfreie Angebote machen 20 % aus.
6. Prognosen und Trends für 2025 und darüber hinaus
Für das vierte Quartal 2025 wird ein leichter Anstieg der Kaufpreise für Häuser um 0,4 % erwartet, bei Wohnungen ein Rückgang um 0,4 % durch mehr Neubauangebote. Mieten steigen um 0,8 %, getrieben von Nachfrageknappheit. Langfristig (bis 2027) prognostizieren Experten eine Steigerung von 2-4 % jährlich, unterstützt durch sinkende Zinsen und Digitalisierung (z. B. Smart-Home-Integration).
Trends: Fokus auf Nachhaltigkeit (Energieeffizienzklasse A), Homeoffice-taugliche Räume und altersgerechtes Wohnen. Die Neubaukrise hält an, was Bestandsimmobilien attraktiver macht. Insgesamt bleibt Andechs ein Top-Markt für Investoren, mit Renditen von 3-4 % bei Vermietung.
7. Fazit
Der Immobilienmarkt in Andechs ist 2025 stabil und zukunftsweisend: Hohe Preise spiegeln die einzigartige Lage wider, während sinkende Zinsen und lokale Entwicklungen Chancen für Käufer und Investoren bieten. Für Familien und Pendler ist Andechs ideal, solange das Angebot knapp bleibt. Interessenten sollten frühzeitig handeln, um von der Erholung zu profitieren. Eine individuelle Beratung durch lokale Experten empfiehlt sich, um Lage und Zustand optimal zu bewerten. Andechs bleibt ein Juwel im bayerischen Immobilienlandschaft – ruhig, aber dynamisch.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Andechs bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Im oberbayerischen Landkreis Starnberg liegt die kleine Gemeinde Andechs. Der Starnberger See grenzt im Osten und der Ammersee im Westen an das etwa 40 Quadratkilometer große Gemeindegebiet.
Der Ort befindet sich auf einem Höhenrücken, der durch Gletscherablagerungen entstanden ist. Die hügelige Fläche der Gemeinde bildet den Mittelpunkt des Fünfseenlandes. Sie teilt sich in die vier Ortsteile Machtlfing, Frieding, Erling sowie das Gewerbegebiet Rothenfeld auf. Heute leben etwa 3.500 Menschen in dem bekannten Wallfahrtsort, der vor allem wegen seines Benediktinerklosters von vielen Touristen besucht wird. Zudem geht aus der Gemeinde die Biermarke Andechser hervor. Auch die größte deutsche Bio-Molkerei Scheitz, welche Milchprodukte herstellt, hat ihren Sitz in der oberbayerischen Gemeinde. Auf dem Gewerbegebiet „Rothenfeld“ sind vor allem mittelständische Unternehmen aus dem Bereich Handwerk, Industrie und Software angesiedelt. Das Benediktinerkloster bietet die meisten Arbeitsplätze in der Region. Zu dem Kloster zählen außerdem eine Brauerei und gastronomische Einrichtungen. Neben den innovativen Branchen hat auch die Landwirtschaft in der Gemeinde eine große Bedeutung. Auch ist der Ort sehr auf den Tourismus ausgerichtet. Mit seiner bayerischen Gastfreundlichkeit und den vielen Übernachtungsmöglichkeiten sorgt der Wallfahrtsort für das Wohlergehen seiner Gäste.
Familien bietet die Gemeinde Andechs Kinderbetreuungsangebote in einer ihrer vier Kindergärten. So sind hier der Katholische Kindergarten St. Elisabeth, das BRK Kinderhaus „Sternschnuppe“, die Heilpädagogische Tagesstätte sowie der Kindergarten der Elterninitiative „Bärenhöhle“ ansässig.
Darüber hinaus befindet sich eine Grundschule in dem Wallfahrtsort, die sich besonders durch ihren umfangreichen Musikunterricht hervorhebt. Das Schmuckstück der Gemeinde ist unzweifelhaft das gleichnamige Kloster. Das auf dem Heiligen Berg gelegene Kloster gilt als ältester Wallfahrtsort Bayerns. Seit 1850 ist das Kloster Wirtschaftsgut der Abtei St. Binofaz. Dem Kloster zugehörig ist die Wallfahrtskirche St. Nikolaus und Elisabeth. Hierbei handelt es sich um eine gotische Hallenkirche aus dem 15. Jahrhundert, welche im 17. Jahrhundert barockisiert wurde. In dem Zeitraum von 1751 bis 1755 erfuhr die Kirche eine Umgestaltung im Stil des Rokokos, die von Johann Baptist Zimmermann vorgenommen wurde. Der Heilige Berg ist seit dem 12. Jahrhundert Ziel zahlreicher Wallfahrer und Pilger. Gleichwohl finden im Sommer hier die Carl Orff-Festspiele statt. Dabei werden Werke des Komponisten Carl Orff im Florian-Stadl des Klosters aufgeführt. Die Gemeinde bietet mir ihrer optimalen Lage zwischen berühmten Seen eine Vielzahl an Freizeitmöglichkeiten. Der Ammersee mit seiner Seepromenade stellt ein beliebtes Ausflugsziel für Touristen dar. Auch der Starnberger See lädt mit seinem Freibadgelände und seinen weitläufigen Wiesen zum Verweilen ein. Darüber hinaus bieten die Seen Möglichkeiten zum Boot fahren und Schwimmen. Die Gemeinde zeichnet sich außerdem durch ihr vielfältiges Kulturprogramm aus.
Städte und Gemeinden des Landkreises Starnberg sind:
Starnberg, Andechs, Berg, Feldafing, Gauting, Gilching, Herrsching am Ammersee, Inning am Ammersee, Krailling, Pöcking, Seefeld, Tutzing, Weßling und Wörthsee.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
