Sachverständige für Immobilienbewertung in München Hadern

Als Immobiliengutachter beschäftigen wir uns u.a. mit dem Immobilienmarktgeschehen im Münchner Stadtbezirk Hadern. Wir erstellen u.a. für den Bereich Hadern Mietwertgutachten und Marktwertgutachten.

Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten des Stadtbezirks München Hadern intensiv.

Hierzu werden in München Hadern eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in München Hadern neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in München Hadern zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung in München Hadern gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]

Erben und Vererben

In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]

Ehescheidung mit Zugewinnausgleich

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]

Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]

Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]

Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]

Betreuung und Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]

Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)

Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]

Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen

Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]

Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit ihren Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in München Hadern um.

Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.

München Hadern setzt sich aus den Bezirksteilen Großhadern, Neuhadern und Blumenau zusammen. Erstmals um 1100 als „haderun“ erwähnt, wurde das einstige alte Bauerndorf im Jahre 1938 nach München eingemeindet. Nach dem Zweiten Weltkrieg wuchs hier die Einwohnerzahl erheblich

Immobilienmarkt München Hadern

Einleitung

Der Stadtbezirk Hadern im Südwesten Münchens, der aus den Teilorten Großhadern, Kleinhadern, Blumenau und Neuhadern besteht, zählt zu den etablierten Wohnlagen der bayerischen Metropole. Mit einer Fläche von rund 10 Quadratkilometern und einer Grenze zur Autobahn A95 im Süden sowie der Fürstenrieder Straße im Osten bietet Hadern eine Mischung aus grüner, ruhiger Vorortatmosphäre und urbaner Erreichbarkeit. Der Bezirk ist geprägt von einer lockeren Bebauung mit Einfamilienhäusern, Reihenhäusern und Großwohnanlagen aus den 1970er und 1980er Jahren, die auf ehemaligen landwirtschaftlichen Flächen entstanden. Hadern zieht vor allem Familien, Klinikmitarbeiter und ältere Bewohner an, die den hohen Lebensstandard schätzen. Im Kontext des Münchner Immobilienmarkts, der durch anhaltende Nachfrage und begrenztes Angebot geprägt ist, positioniert sich Hadern als stabile, aber nicht überhitzte Lage. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand im Oktober 2025, einschließlich Preisentwicklungen, Markttrends und Einflussfaktoren.

Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die Bevölkerung in Hadern umfasst etwa 52.000 Einwohner und wächst nur moderat – im Vergleich zum städtischen Durchschnitt von rund 18 Prozent Zuwachs bis 2040 liegt der prognostizierte Anstieg hier bei etwa 4 Prozent. Der Bezirk weist ein hohes Durchschnittsalter auf: Mit 43,1 Jahren im Jahr 2024 ist Hadern einer der „ältesten“ Stadtteile Münchens, was sich bis 2045 auf 43 Jahre stabilisieren soll. Der Anteil der über 65-Jährigen ist überdurchschnittlich hoch, während junge Familien zunehmend zuziehen, um von der familienfreundlichen Infrastruktur zu profitieren. Der Ausländeranteil liegt unter dem Münchner Schnitt, was auf eine eher etablierte, bürgerliche Wohnbevölkerung hinweist.

Wirtschaftlich dominiert das LMU-Klinikum Großhadern als größter Arbeitgeber mit Tausenden Beschäftigten, ergänzt durch das Genzentrum der LMU und die chemisch-pharmazeutische Fakultät. Diese Institutionen sorgen für eine stabile Nachfrage nach Wohnraum in der Nähe, insbesondere für Pendler und Fachkräfte. Weitere Beschäftigungsmöglichkeiten bieten kleine Dienstleistungsunternehmen, Praxen und der lokale Einzelhandel. Die Nähe zum Westpark und dem Waldfriedhof fördert eine hohe Lebensqualität, die den Immobilienmarkt unterstützt. Insgesamt trägt die soziale Struktur – mit vielen Familien und Senioren – zu einer ausgewogenen Nachfrage bei, die den Markt vor Überhitzung schützt.

Infrastruktur und Lagefaktoren

Hadern profitiert von einer soliden Infrastruktur, die den Alltag erleichtert und den Immobilienwert steigert. Die U-Bahn-Linie 6 verbindet den Bezirk effizient mit dem Stadtzentrum: Von der Haltestelle Klinikum Großhadern bis zum Marienplatz dauert die Fahrt nur 15 Minuten. Ergänzt werden dies durch mehrere Buslinien, die den inneren Bezirk abdecken, sowie Rad- und Fußwege entlang des Westparks. Die Anbindung an die A95 und A96 erleichtert Pendler aus umliegenden Kreisen, belastet aber auch mit Verkehrsaufkommen in Teilen wie Blumenau.

Soziale Einrichtungen sind gut ausgebaut: Es gibt Grundschulen, Gymnasien, Berufsschulen und eine Montessori-Schule, sowie Kindergärten und das kbo-Kinderzentrum. Für Senioren existieren Nachbarschaftstreffs, das Altenwohnstift Augustinum und das Servicezentrum am Haderner Stern. Einkaufsmöglichkeiten umfassen Supermärkte, Bäckereien und Fachgeschäfte rund um den Haderner Stern, ergänzt durch Restaurants und Cafés. Kulturelle Angebote wie der lokale Christkindlmarkt oder Veranstaltungen im Waldfriedhof unterstreichen den dörflichen Charme. Die grüne Umgebung – mit Parks und Wiesen – macht Hadern attraktiv für Familien, was den Wohnimmobilienmarkt stabilisiert. Allerdings fehlen in manchen Randbereichen wie Neuhadern weitere Investitionen in Digitalisierung und barrierefreie Wege, um die Alterung der Bevölkerung auszugleichen.

Wohnimmobilienmarkt: Kaufpreise und Trends

Der Kaufmarkt für Wohnimmobilien in Hadern ist im Jahr 2025 stabil, mit leichten Preisanstiegen in guten Lagen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt bei etwa 7.650 Euro, was einem Rückgang von rund 0,2 Prozent gegenüber 2024 entspricht (von 7.670 Euro). In Premiumlagen wie Großhadern erreichen Preise bis zu 11.143 Euro pro Quadratmeter, während günstigere Objekte in Blumenau ab 7.036 Euro starten. Für Häuser beträgt der Durchschnitt 8.949 Euro pro Quadratmeter, mit einer Spanne von 7.502 bis 11.292 Euro. Im Vergleich zu zentralen Münchner Bezirken wie Schwabing (über 10.000 Euro) ist Hadern um 15 bis 20 Prozent günstiger, was es für Käufer attraktiv macht.

Die Preisentwicklung zeigt eine Erholung nach dem Tief 2023: Seit 2021 sind Wohnungspreise um 2,2 Prozent gestiegen, Häuser um 3,1 Prozent. Der Markt ist durch eine hohe Nachfrage nach familientauglichen Objekten geprägt – vor allem 3- bis 4-Zimmer-Wohnungen ab 70 Quadratmetern. Das Angebot umfasst derzeit etwa 100 Häuser und über 800 Wohnungen, mit einer Verweildauer von 3 bis 6 Monaten. Neubauwohnungen, wie die geplanten Penthouse-Anlagen in der Guardinistraße, kosten 7.900 bis 11.200 Euro pro Quadratmeter und zielen auf Investoren ab. Faktoren wie Energieeffizienz und Sanierungsstand spielen eine große Rolle: Modernisierte Objekte erzielen 10 bis 15 Prozent Aufschlag.

Mietmarkt: Preise und Nachfrage

Der Mietmarkt in Hadern ist angespannt, mit steigenden Preisen durch die hohe Nachfrage und begrenztes Angebot. Die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen liegt im dritten Quartal 2025 bei 19,51 Euro pro Quadratmeter, ein Anstieg von 5,46 Prozent gegenüber 2024 (18,50 Euro). In Großhadern und Neuhadern sind es 19,55 Euro, in Blumenau etwas günstigere 19,36 Euro. Die obere Grenze erreicht 25,80 Euro in sanierten Objekten, während Neubauwohnungen 22 bis 30 Euro kosten. Für Häuser liegen Mieten bei 20,85 Euro pro Quadratmeter.

Über die letzten fünf Jahre sind Mieten um 15 Prozent gestiegen, getrieben durch die Zuzug von Klinikpersonal und Familien. Das Angebot umfasst rund 830 Wohnungen, mit einer Vermietungsdauer von 1 bis 3 Monaten. Beliebte Objekte sind geräumige Altbauten mit Balkon oder Gärten. Die Mietpreisbremse dämpft extreme Steigerungen, doch in Randlagen wie Kleinhadern bleiben Lücken bei bezahlbarem Wohnraum für Geringverdiener. Die Rendite für Vermieter liegt bei etwa 3,13 Prozent, was Hadern für Investoren interessant macht.

Gewerbeimmobilienmarkt

Der Gewerbeimmobilienmarkt in Hadern ist kleinvolumig und fokussiert auf Büros, Praxen und kleine Läden, beeinflusst durch das Klinikum. Der Bestand umfasst etwa 50.000 Quadratmeter Büroflächen, mit Mieten von 15 bis 25 Euro pro Quadratmeter. Insgesamt gibt es rund 170 Angebote, darunter provisionsfreie Büros in der Nähe der U6. Die Nachfrage kommt vor allem aus Medizin und Dienstleistungen, mit einer Vermietungsdauer von 2 bis 4 Monaten. Investitionen in Renditeobjekte wie gemischte Wohn-Gewerbe-Häuser (z. B. am Haderner Stern) erzielen 4 bis 5 Prozent Rendite. Der Markt wächst moderat, gestützt durch die Universitätsnähe, bleibt aber hinter zentralen Lagen zurück. Prognosen sehen bis 2027 einen Anstieg der Nachfrage um 10 Prozent durch Digitalisierung im Gesundheitssektor.

Prognose und Einflussfaktoren

Für 2026 und 2027 wird ein leichter Preisanstieg von 2 bis 4 Prozent erwartet, abhängig von EZB-Zinssenkungen und dem Bauprogramm (z. B. Neubau des „Neuen Hauner“). Die Alterung der Bevölkerung könnte den Bedarf an barrierefreien Wohnungen steigern, während der Wohnungsbau (aktuell 500 Einheiten pro Jahr) die Nachfrage dämpft. Risiken bergen steigende Baukosten und Verkehrsbelastungen, Chancen bieten Digitalisierung und Grünflächenentwicklung. Insgesamt bleibt Hadern ein solider Markt für langfristige Investitionen, mit Fokus auf nachhaltige Sanierungen.

Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt in München Hadern ist geprägt von Stabilität und Attraktivität für Familien und Fachkräfte, mit moderaten Preisen im Vergleich zum Münchner Zentrum. Die Kombination aus medizinischer Exzellenz, grüner Lage und guter Anbindung sichert eine positive Entwicklung, solange der Wohnungsbau den demografischen Wandel berücksichtigt. Käufer und Mieter profitieren von einer hohen Lebensqualität, Investoren von soliden Renditen. Hadern bleibt ein Juwel am Stadtrand – ruhig, aber zukunftssicher.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:

• Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
• Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
• Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
• Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
• Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
• hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
• Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
• Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
• Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
• Individuelle Lösungsmöglichkeiten
• Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung

Übliche Bewertungsobjekte, die wir in München Hadern bearbeiten:

Spezial- und Betreiberimmobilien

Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)

Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten

Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten

Gewerbeimmobilien

Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien

Wohnimmobilien

Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser

Lage und Verkehr

Der interessierte Gast trifft im Südwesten von München auf den Stadtbezirk Hadern. Hier wird er im Norden von den Stadtvierteln Laim und Pasing-Obermenzing sowie im Osten von Sendling-Westpark umrahmt. Der südliche Teil von Hadern wird von dem großen Münchener Stadtteil Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln begrenzt. Im Südwesten teilt sich der Bezirk Hadern mit der Gemeinde Neuried eine gemeinsame Grenze. Die ebenfalls zum Landkreis München zählenden Gemeinden Planegg und Gräfelfing gehören zu den westlichen Nachbarn von Hadern. Die U-Bahnlinie 6 führt durch den gesamten Stadtteil und befördert Fahrgäste bis zum renommierten Klinikum Großhadern. Außerdem zählen Großhadern, Holzapfelkreuth sowie Haderner Stern zu den weiteren Haltepunkten. Die A96 nach Lindau durchquert den Stadtbezirk im Norden. Durch den südlichen Teil von Hadern zieht sich die Autobahn 95, welche nach Garmisch-Partenkirchen führt.

Daten und Fakten

Der Münchener Stadtbezirk Hadern zählt gegenwärtig 48.945 Einwohner. Dieser Wert zeigt auf, dass Hadern zu den kleineren Stadtteilen von München zählt. Nur in Altstadt-Lehel, Berg am Laim, Schwanthalerhöhe, Aubing-Lochhausen-Langwied, Allach-Untermenzing und Sendling leben noch weniger Menschen. 53 Einwohner leben in Hadern auf einem Hektar. Im Gegensatz zu einigen anderen Münchener Stadtvierteln, wie etwa Schwabing-West, Au-Haidhausen oder Schwanthalerhöhe, fällt die Bevölkerungsdichte in Hadern deutlich geringer aus. Mit einer Gesamtfläche von 9,22 Quadratkilometern bewegt sich Hadern auf der Liste der größten Münchener Bezirke in der goldenen Mitte. Einen Großteil der hiesigen Bevölkerung machen qualifizierte Erwerbstätige aus. Zudem leben viele jüngere Leute in dem Münchener Stadtbezirk. Menschen im höheren Alter sind überwiegend in den Einfamilienhaus-Siedlungen oder den älteren Sozialwohnungen untergebracht. Der Ausländeranteil ist in Hadern mit etwa 23,9 Prozent relativ gering und bewegt sich unter dem gesamtstädtischen Niveau.

Freizeit und Einkauf

Mit dem Waldfriedhof ist München Hadern in Besitz des größten Friedhofs der Landeshauptstadt München. Der großzügig angelegte Waldfriedhof erstreckt sich auf rund 170 Hektar und bietet sich optimal für ausgiebige Spaziergänge an. Der vielseitig inspirierende Friedhof beeindruckt mit seinen unterschiedlichen Facetten. Auch im kulturellen Bereich hat der Stadtteil Hadern einiges zu bieten. Zwar sind die Sehenswürdigkeiten hier noch überschaubar, dennoch hinterlassen sie große Eindrücke unter ihren Besuchern. So thronen hier die Kirche St. Peter sowie die Kirche St. Canisius. Die alte Pfarrkirche St. Peter stammt in ihrem Ursprung aus dem Jahre 1315. Sie weist eine vielseitige Ausstattung aus barocken und spätgotischen Elementen auf. Die im Jahre 1926 eingeweihte Pfarrkirche St. Canisius zählt noch zu den jüngeren Bauwerken im Ort. Auch diese Kirche weist barocke und gotische Züge auf. Wer auf der Suche nach einer Abkühlung ist oder einfach nur ein paar Bahnen schwimmen möchte, kann das Westbad im Nachbarbezirk Pasing bequem und schnell erreichen. Das Schwimmbad beherbergt sowohl ein Hallen- als auch ein Freibad. Große Einkaufszentren besitzt der Stadtbezirk Hadern nicht. Kleinere Einkaufspassagen sind rund um die U-Bahn-Haltestelle Haderner Stern vorzufinden. Neben neuen Wohnhäusern gibt es hier einige kleine Geschäfte und Läden für den täglichen Bedarf. Jeden Samstag eröffnet an jenem Ort außerdem ein Markt, der ein breites Sortiment an kulinarischer Kost anbietet.

Arbeit und Bildung

Der Münchener Stadtteil Hadern ist bekannt für das angesehene Klinikum Großhadern. Somit entfällt ein wesentlicher Teil der hiesigen Arbeitsplätze auf den medizinischen Bereich und den Pflegesektor. Das Klinikum Großhadern gilt als größtes Krankenhaus in München. Gleichwohl gehört das im Jahre 1974 eröffnete Krankenhaus zu einer der größten Universitätskliniken Europas. 40 Kindertageseinrichtungen sorgen in Hadern für eine allumfassende Kinderbetreuung. Hinzu reihen sich einige Schulformen, wie etwa zwei Haupt- und Mittelschulen, vier Berufliche Schulen und ein Gymnasium. Ebenso ist hier eine Volksschule mit einer sonderpädagogischen Förderung vertreten.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.