Als Immobiliengutachter beschäftigen wir uns u.a. mit dem Immobilienmarktgeschehen im Münchner Stadtbezirk Feldmoching-Hasenbergl. Wir erstellen u.a. für den Bereich Feldmoching-Hasenbergl Mietwertgutachten und Marktwertgutachten.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten des Stadtbezirks München Feldmoching-Hasenbergl intensiv.
Hierzu werden in München Feldmoching-Hasenbergl eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in München Feldmoching-Hasenbergl neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in München Feldmoching-Hasenbergl zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in München Feldmoching-Hasenbergl gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit ihren Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in München Feldmoching-Hasenbergl um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Stadtteile im Stadtbezirk München Feldmoching-Hasenbergl
Dem Münchener Stadtbezirk Feldmoching-Hasenbergl sind folgende Stadtteile zugehörig: Feldmoching, Ludwigsfeld, Lerchenau West und Hasenbergl-Lerchenau Ost.
Immobilienmarkt München Feldmoching-Hasenbergl
1. Einleitung
Der Stadtbezirk Feldmoching-Hasenbergl, der 24. Bezirk Münchens, zählt zu den nördlichsten und am stärksten wachsenden Stadtteilen der bayerischen Metropole. Mit einer Fläche von rund 24,7 Quadratkilometern und etwa 57.000 Einwohnern erstreckt er sich von den traditionellen Dörfern Feldmoching und Hasenbergl bis hin zu modernen Siedlungen und Industriegebieten. Der Bezirk ist geprägt von einer Mischung aus ländlichem Charme, urbaner Infrastruktur und guter Erreichbarkeit des Stadtzentrums. Feldmoching-Hasenbergl gilt als einer der günstigsten Bezirke Münchens, was ihn besonders für Familien, Pendler und Investoren attraktiv macht. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand des Immobilienmarkts zum Stand Oktober 2025, einschließlich Preisentwicklungen, Nachfragefaktoren, Angebot und Prognosen. Die Analyse basiert auf marktrelevanten Daten und Trends, die den Bezirk als stabilen, aber dynamischen Marktsegmenten innerhalb des überhitzten Münchner Immobilienmarkts positionieren.
2. Allgemeine Lage und Merkmale des Bezirks
Feldmoching-Hasenbergl liegt etwa 12 Kilometer nördlich des Münchner Zentrums in der flachen Schotterebene und grenzt an den Flughafen München sowie an die Olympiapark-Region. Der Bezirk gliedert sich in die historischen Kerne Feldmoching und Hasenbergl, ergänzt durch Neubaugebiete wie Ludwigsfeld und Am Hasenbergl. Die Architektur reicht von idyllischen Einfamilienhäusern und Bauernhöfen in Feldmoching bis zu Plattenbauten und modernen Mehrfamilienhäusern in Hasenbergl, das in den 1960er und 1970er Jahren stark ausgebaut wurde.
Die Bevölkerung ist vielfältig: Viele Familien ziehen hierher wegen der grünen Lungen wie dem Feldmochinger Moos oder dem Hasenbergl-Park, während junge Berufstätige die Nähe zum Flughafen und zu Tech-Parks schätzen. Der Bezirk profitiert von einer guten Infrastruktur: Die U-Bahn-Linie U2 verbindet Feldmoching direkt mit dem Marienplatz in nur 25 Minuten, und die S-Bahn-Linien S1 und S8 bieten schnelle Verbindungen. Kulturell und sozial ist der Bezirk lebendig – mit dem FC Bayern Campus in Fröttmaning als Anziehungspunkt, lokalen Märkten und einer hohen Dichte an Kindergärten und Schulen. Wirtschaftlich dominiert der Flughafen mit rund 40.000 Beschäftigten, ergänzt durch Logistikunternehmen und kleine Dienstleister. Diese Faktoren machen den Bezirk zu einem Hotspot für bezahlbaren Wohnraum inmitten der teuren Metropole, wo der Gesamtmarkt München weiterhin die höchsten Preise Deutschlands aufweist.
3. Aktuelle Preisentwicklung
Der Immobilienmarkt in Feldmoching-Hasenbergl zeigt im Jahr 2025 eine moderate Stabilisierung nach den Schwankungen der Vorjahre. Im Vergleich zu zentralen Bezirken wie Altstadt-Lehel (über 10.000 €/m²) liegt Feldmoching-Hasenbergl im unteren Preissegment Münchens, was es zu einem Einstiegsmarkt für Käufer macht. Die Preise haben sich seit dem Tiefpunkt 2023 um etwa 3-6 % erholt, getrieben durch sinkende Zinsen und anhaltende Nachfrage.
3.1 Kaufpreise
- Eigentumswohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis beträgt derzeit etwa 7.100 bis 7.200 €. In Feldmoching selbst liegen die Preise bei rund 7.129 €/m², während Hasenbergl mit 7.679 €/m² etwas höher angesiedelt ist. Neubauten erreichen bis zu 8.000 €/m², ältere Objekte aus den 1960er Jahren starten bei 6.500 €/m². Im Vergleich zum Vorquartal (Q2 2025) stieg der Preis um 0,5-1 %, zum Vorjahr um 3,4 %.
- Einfamilien- und Reihenhäuser: Hier liegt der Durchschnitt bei 7.300 bis 7.600 €/m². Für ein typisches Reihenhaus in mittlerer Lage (Baujahr 1960-1979) sind 7.256 €/m² üblich, mit Spannen von 3.300 €/m² in Randlagen bis 15.000 €/m² für Luxusobjekte nahe dem Flughafen. Der Jahresanstieg beträgt 0,7 %, was auf eine leichte Erholung hinweist.
- Grundstücke: Bodenrichtwerte variieren stark: In Feldmoching bei 500-800 €/m², in Hasenbergl bei 600-900 €/m², abhängig von der Nähe zu Verkehrswegen.
3.2 Mietpreise
- Wohnungen: Die Kaltmiete liegt im Durchschnitt bei 18,50 bis 19,00 €/m², mit einem Quartalsanstieg von 2,2 % und einem Jahresanstieg von 6 %. In Ludwigsfeld sind 17,87 €/m² die günstigsten, in Hasenbergl bis 20,67 €/m². Für eine 70-m²-Wohnung ergibt das monatlich 1.300-1.400 €.
- Häuser: Mieten für Einfamilienhäuser betragen rund 20,00 €/m², mit stabilen Trends (leichter Rückgang um 1 % zum Vorquartal). Die Spanne reicht von 16,50 €/m² in ruhigen Lagen bis 24,00 €/m² für zentrale Objekte.
Im Vergleich zum Münchner Durchschnitt (Kauf: 8.600 €/m², Miete: 25 €/m²) ist Feldmoching-Hasenbergl 15-20 % günstiger, was den Bezirk zu einem Miet- und Kaufmagneten für Mittelverdiener macht.
4. Nachfrage und Angebot
Die Nachfrage nach Immobilien in Feldmoching-Hasenbergl ist hoch und stabil: Rund 60 % der Transaktionen betreffen Familien, 25 % Pendler zum Flughafen und 15 % Investoren. Die Vermarktungszeiten haben sich auf 90-100 Tage verkürzt, im Vergleich zu 120 Tagen im Jahr 2023, was auf eine Erholung hinweist. Besonders gefragt sind 3-4-Zimmer-Wohnungen und Reihenhäuser mit Gartenanteil.
Das Angebot ist begrenzt: Es gibt etwa 150-200 aktive Verkaufsobjekte und 300 Mietangebote pro Quartal, hauptsächlich Bestandsimmobilien. Neubauvorhaben wie die Nachverdichtung in Ludwigsfeld (ca. 500 neue Einheiten bis 2026) mildern den Druck, reichen aber nicht aus, um die Nachfrage zu decken. Der Leerstandsanteil liegt bei unter 2 %, was zu einer Verknappung führt. Investoren fokussieren auf Renditeobjekte mit 3-4 % Bruttorendite, getrieben durch die stabile Mieterhaltung (über 95 %).
5. Einflussfaktoren
Mehrere Faktoren prägen den Markt positiv und negativ:
- Infrastruktur und Verkehr: Die Erweiterung der U2-Linie und neue Radwege steigern die Attraktivität. Der FC Bayern Campus zieht Zuzügler an, während der Flughafen-Ausbau (bis 2030) den Pendlerboom fördert.
- Wirtschaftliche Rahmenbedingungen: Münchens Tech- und Logistiksektor (z. B. BMW-Werke in der Nähe) schafft Jobs, doch steigende Zinsen (aktuell 3-4 %) dämpfen Käufe. Die Inflation und Energiepreise belasten Mieter, fördern aber Investitionen in energieeffiziente Sanierungen.
- Demografische Trends: Zuzug junger Familien (+5 % seit 2023) und Alterung der Bestandsbevölkerung erhöhen die Nachfrage nach barrierefreien Objekten. Nachverdichtung (z. B. 1.000 neue Wohnungen bis 2027) könnte Preise drücken, birgt aber Potenzial für Wertsteigerungen.
- Politische Einflüsse: Die Bayerische Mietpreisbremse und Förderprogramme für Eigentum (z. B. KfW-Zuschüsse) stabilisieren den Markt, während Baugenehmigungsverzögerungen das Angebot bremsen.
6. Prognose für 2025 und darüber hinaus
Für das verbleibende Jahr 2025 erwarten Experten eine moderate Preissteigerung von 2-4 % bei Kaufpreisen und 4-6 % bei Mieten, abhängig von EZB-Zinssenkungen (prognostiziert auf 2,5-3 %). Der Bezirk profitiert von der Randlagen-Dynamik: Durch Infrastrukturprojekte wie den Ausbau des Flughafens und Nachverdichtung könnte das Wachstum höher ausfallen als im städtischen Kern (bis zu 5 %). Langfristig (bis 2030) ist mit einer Verdopplung der Bevölkerungsdichte und Preisen von 8.500-9.000 €/m² zu rechnen, solange die Nachfrage hoch bleibt.
Risiken umfassen wirtschaftliche Abschwächung oder höhere Zinsen, die Käufe bremsen könnten. Dennoch bleibt Feldmoching-Hasenbergl ein werthaltiger Markt: Günstiger Einstiegspreis kombiniert mit Aufwertungspotenzial macht ihn ideal für langfristige Investitionen.
7. Fazit
Feldmoching-Hasenbergl verkörpert den Kontrast zum teuren Münchner Kern: Bezahlbar, familienfreundlich und zukunftsorientiert. Mit stabilen Preisen um 7.100-7.600 €/m² beim Kauf und 18-20 €/m² bei der Miete bietet der Bezirk Chancen für Käufer und Mieter gleichermaßen. Die Erholung seit 2023 unterstreicht die Resilienz des Markts, getrieben durch Lagevorteile und Entwicklungen. Potenzielle Akteure sollten lokale Besonderheiten wie Sanierungsbedarf berücksichtigen und auf steigende Nachfrage setzen. Insgesamt ist der Bezirk ein solider Baustein im Münchner Immobilienpuzzle – attraktiv für alle, die Qualität ohne Premiumpreis suchen.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in München Feldmoching-Hasenbergl bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Lage und Verkehr
Der interessierte Gast begegnet dem Stadtteil Feldmoching-Hasenbergl im Norden der Landeshauptstadt München. Er ist in der Münchener Schotterebene eingebettet und wird im Norden von den Gemeinden Karlsfeld und Oberschleißheim begrenzt. Die Gemeinde Karlsfeld liegt im Landkreis Dachau. Oberschleißheim ist ein Teil des Landkreises München. Im Südwesten bildet der Münchener Stadtteil Allach-Untermenzing eine Grenze zum Stadtbezirk. Im Süden ist es der Stadtteil Moosach, der an Feldmoching-Hasenbergl grenzt. Im Südosten ist Feldmoching-Hasenbergl vom Münchener Stadtviertel Milbertshofen-Am Hart umgeben. Die S-Bahnlinie 1 sowie die U-Bahnlinie 2 schaffen von Feldmoching eine direkte Verbindung zum öffentlichen Verkehrsnetz. Die U2 führt ebenfalls durch den Bezirksteil Hasenbergl.
Daten und Fakten
Etwa 59.390 Menschen sind gegenwärtig in Feldmoching-Hasenbergl beheimatet und nehmen 4,05 Prozent der Münchener Gesamtbevölkerung ein. Rund 20 Menschen teilen sich hier einen Hektar. Demzufolge ist Feldmoching-Hasenbergl einer der Münchener Stadtteile mit der dünnsten Bevölkerungsdichte. Der Stadtbezirk nimmt annähernd 28,95 Quadratkilometer im Münchener Norden ein. Folglich ist er, nach Aubing-Lochhausen-Langwied, flächenmäßig der zweitgrößte Stadtteil Münchens. Der Ausländeranteil ist hier mit etwa 29 Prozent relativ hoch.
Freizeit und Einkauf
Der Stadtbezirk München Feldmoching-Hasenbergl ist stark von einem dörflichen Charakter geprägt. Der Ortskern zeugt von typisch bayerischen Gepflogenheiten. Urige Gasthäuser und alte Höfe dominieren den Stadtteil, der mit der Dreiseenplatte in Besitz eines der beliebtesten Naherholungsgebiete der Landeshauptstadt ist. Die Dreiseenplatte bereichert ihre Besucher, wie der Name schon erkennen lässt, mit drei verschiedenen Seen. Neben dem Feldmochinger See zählen ebenso der Lerchenauer See und der Fasaneriesee zur Dreiseenplatte. Alle drei Seen weisen eine hervorragende Wasserqualität auf und locken an warmen Tagen zahlreiche Badegäste an. Komplettiert wird diese idyllische Atmosphäre durch weitläufige Grillplätze und mehrere Beachvolleyballfelder. Ruhe können Unternehmungslustige gleichermaßen im Naturschutzgebiet Schwarzhölzl finden. Hier können Menschen die Pflanzen- und Tierwelt hautnah erleben. Auch der Bezirksteil Hasenbergl, der einst als „sozialer Brennpunkt“ abgewertet wurde, bietet einige Erholungsmöglichkeiten, wie etwa den Fasaneriesee oder die Panzerwiese. Der Fasaneriesee gilt als beliebter Badesee. Die Panzerwiese ist ein Eldorado für Pflanzenfreunde. Diese kommen hier in den Genuss über 170 verschiedener Pflanzenarten. Auch Familien mit Kindern kommen hier auf ihre Kosten. Die beinahe 200 Hektar große Panzerwiese bietet nicht nur jede Menge Platz zum Herumtoben, sondern bringt Kinderaugen ebenso mit dem angrenzenden ABIX-Abenteuerspielplatz zum Leuchten. Größere Einkaufsmöglichkeiten sind im mira Einkaufszentrum gegeben. Das sich in der Schleißheimer Straße befindliche Shoppingcenter beherbergt über 60 Geschäfte.
Arbeit und Bildung
Der Stadtbezirk Feldmoching-Hasenbergl ist kein Ort großer Gewerbeansiedlungen. Insbesondere der Bezirksteil Hasenbergl ist im Stadtviertel eine reine Wohngegend. Eine Ausnahme bildet Ludwigsfeld im Westen. Hier haben einige kleinere Gewerbebetriebe ihren Sitz. Im ländlich gezeichneten Feldmoching sind mehrere landwirtschaftliche Betriebe ansässig. Familien mit Kindern haben im Ort die Wahl zwischen insgesamt 58 Kindertageseinrichtungen. Außerdem sorgen zwei Haupt- und Mittelschulen, zehn Grundschulen, eine Realschule sowie eine allgemeinbildende Schule für ein komplexes Bildungsangebot im Stadtbezirk. Darüber hinaus existiert im Stadtteil eine Volksschule mit einer sonderpädagogischen Förderung.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
