Allgemein

Gerichtsgutachter

12. Februar 2019
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Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt.

Donauwörth

Ulrich Berlet / pixelio.de

Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in München oder in Bayern. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll.

Häufig werden Gutachten in gerichtlichen Prozessen von der Gegenpartei erfolgreich angegriffen und führen letztlich zu weiteren Gutachten, die wiederum Kosten verursachen.

Sofern sich Parteien vorgerichtlich auf einen Sachverständigen und das entsprechende Ergebnis einigen, können erhebliche Kosten und Ärger vermieden werden. Neben gerichtlichen Streitigkeiten sind wir auch bei diversen Amtsgerichten für Zwangsversteigerungsabteilungen in und um die Landeshauptstadt München tätig.

Ihr Vorteil besteht in der guten Marktnähe und dem Wissen über die Verfahrensabläufe. Auch eine Teilungsversteigerung bei uneinigen Eigentümergemeinschaften wird hier thematisiert.

Sofern Sie als Rechtsanwalt, Richter oder Diplom-Rechtspfleger Beratung über die sachverständige Vorgehensweise zu Ihren Themen suchen, sprechen Sie uns gern an. Wir helfen Ihnen.

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Berufsbetreuung

12. Februar 2019
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Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen.

Leipheim

Jakob Ehrhardt / pixelio.de

Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte.

Das von dem Betreuten jahrzehntelang selbst bewohnte Einfamilienhaus in München oder in Bayern muss dann meist veräußert werden.

Sie als Berufsbetreuer benötigen dann regelmäßig für Ihre Revisionssicherheit gegenüber den Angehörigen bzw. den Sozialbehörden einen Nachweis, dass Sie das Immobilienvermögen des Betreuten nicht verschleudert haben. Ein Verkehrswertgutachten eines qualifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung in oder um München hilft Ihnen dabei, die Revisionssicherheit herzustellen, die Sie benötigen und gibt Ihnen Sicherheit bei Verhandlungen mit Immobilienmaklern oder Kaufinteressenten. Wir helfen Ihnen dabei, das Immobilienvermögen Ihres Betreuten fair zu verwerten.

Fragen Sie uns nach einem revisionssicheren und gerichtsverwertbaren Verkehrswertgutachten.

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Immobilieninvestitionen

12. Februar 2019
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Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in München und im südlichen Bayern ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl.

Inning am Ammersee

Richard / pixelio.de

Gleichzeitig erhalten Sie als Privatinvestor, Projektentwickler oder auch Fondsmanager eine weitere Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Die Sicherheit der Kapitalanlage gewinnt in jedem Fall. Häufig werden Renditeimmobilien im professionellen Umfeld mit bunten Präsentationen, tollen Diagrammen und rosigen Worten präsentiert.
Die sachverständige Überprüfung solcher Unterlagen gehört zu unseren Aufgaben.

Mit unseren Erfahrungen und Recherchemöglichkeiten sind wir in der Lage, Daten zu verifizieren, die betriebswirtschaftlichen Annahmen zu hinterfragen und ein Immobilienobjekt neutral aber dennoch wie ein Investor bzw. Kapitaanleger zu betrachten.

Wir helfen Ihnen gern, Ihre Renditeüberlegungen zu verifizieren bzw. Ihre Rechenschaftspflicht zu begleiten.

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Erbschaftssteuer

12. Februar 2019
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Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert?

Mindelheim

Rainer Sturm / pixelio.de

Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so?

Finanzbeamte sind keine Immobilienwertermittler, sie besichtigen die Immobilie nicht, sie gehen nach Schema-F vor.

Das ist kein böser Wille sondern Folge der Unzulänglichkeiten des Fiskalsystems. In aller Regel können bereits kleinere Ersparnisse bei der Steuerlast das Sachverständigenhonorar weit übersteigen (Überschuss). Wir treffen häufig auf den Fall, dass ein Ertragsobjekt (bspw. ein Wohn- und Geschäftshaus) in seiner möglichen Restnutzungsdauer von den Finanzbehörden in München oder im südlichen Bayern nicht richtig eingeschätzt wird. Die Dauer der Ertragsfähigkeit einer Immobilie ist u.a. maßgeblich für den Wert des Objektes.

Da der Finanzbeamte das Objekt nicht besichtigt, kann er letztlich auch die Bausubstanz und die entsprechende Restnutzungsdauer nicht nachvollziehbar einschätzen. Diese Schwachstellen und andere Probleme, welche die recht einfache Finanzamt-Wertermittlung mit sich bringt, räumen wir mit einem fundierten Verkehrswertgutachten aus. Finanzämter müssen Gutachten nicht unbedingt anerkennen. Sie müssen aber einen substantiierten Vortrag des Steuerschuldners im Rahmen eines Widerspruchs gegen einen Bescheid auch inhaltlich bearbeiten und u.U. widerlegen. Das gelingt in der Regel nicht, da ein qualifizierter, nach DIN ISO 17024 zertifizierter oder auch öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger meist erheblich bessere Detailkenntnisse in den wichtigsten Bewertungsdisziplinen besitzt, als Mitarbeiter der Finanzbehörden.

Kommt Ihnen ein Erbschaftssteuerbescheid bzgl. des Immobilienerbes nicht eindeutig vor, bzw. halten Sie den Ansatz der Finanzbehörden für zu hoch, sind wir die richtigen Ansprechpartner.

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Erben und vererben

12. Februar 2019
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In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten.

Vilshofen an der Donau

Saipan / pixelio.de

Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden?

Ist der Erbfall u.U. noch nicht eingetreten aber Behörden verlangen wegen der Pflegekosten, die der künftige Erblassers verursacht, die Verwertung der Immobilie, usw.. In solchen und ähnlichen Fällen führen wir mit einem Verkehrswertgutachten den gerichtsverwertbaren Nachweis, dass ein Immobilienvermögen bspw. in München oder im südlichen Bayern zu einem bestimmten Zeitpunkt einen bestimmten Wert besaß.

So können Sie gegenüber Miterben eine Auszahlungslösung vorbereiten oder gegenüber Sozialbehörden nachweisen, dass Sie das Immobilienvermögen nicht verschenkt haben. Was Geschäftsleute häufig praktizieren, kann auch in einer vorweggenommenen Erbfolge eine Lösung sein.

Die Parteien (in diesem Fall Erblasser und Erben) bestellen aus einem Vertrag (hier Erbvertrag) heraus einen Sachverständigen, der den Immobilienwert zu einem Wertermittlungsstichtag bestimmen soll. So kann die Erbmasse ggf. vor dem Erbfall monetär definiert und vertragsfähig gemacht werden. Andererseits kann in einem Erbvertrag das Immobilienvermögen einem Erben zugesprochen werden mit der Maßgabe, dass dieser die anderen Erben auf Basis des Verkehrswertes ausbezahlen muss. Auch hier wird aus dem Vertrag heraus ein Sachverständiger bestellt.

Grundsätzlich ist es eine gute Lösung, bevor ein Immobilieneigentum dem Risiko einer Teilungsversteigerung ausgesetzt wird oder ein Familienstreit ausbricht, den möglichen Erbfall vertraglich und sachverständig vorab zu regulieren. Wir unterstützen Sie dabei gern.

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Ehescheidung

12. Februar 2019
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Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren.

Bogen

Lutz Smolka / pixelio.de

Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen.

Wir wissen aus vielen Familienprozessen, die wir in der Region München und im südlichen Bayern gerichtlich begleitet haben, dass eine teilweise Vermögensvernichtung im Raum steht, wenn alles strittig geregelt werden muss.

Nicht selten werden mehrere Sachverständigengutachten und Obergutachten durch das Gericht beauftragt, da sich meist der jeweils benachteiligt fühlende Ehepartner gegen ein Gutachten erfolgreich wehrt. Das muss nicht sein. Durch eine vorgerichtlichen Einigung auf einen Immobiliensachverständigen finden Sie eine neutrale und kostengünstige Lösung für die Aufteilung des in der Ehe entstandenen Immobilienvermögens (Zugewinn). Wir haben über zwei Jahrzehnte Erfahrung darin, den Zugewinn bei der Immobilienbewertung zu berücksichtigen. Es ist in diesen Fällen erforderlich, die Immobilie an zwei Wertermittlungsstichtagen zu bewerten, am Tage der Eheschließung sowie am Tage des Eingangs des Scheidungsantrages.

Hier ist insbesondere bei der Immobilienbewertung mit sehr weit zurückliegenden Stichtagen (Eheschließung) eine große Erfahrung des Sachverständigen gefragt, da Immobilien mit Methoden dieses Zeitraums bewertet werden müssen. Der Sachverständige muss sich sowohl mit seiner Datenbasis als auch mit seinen Bewertungsmethoden ggf. in vergangene Jahrzehnte zurückversetzen und das damalige Marktgeschehen simulieren. Fragen Sie uns.

Wir helfen Ihnen bei Ihren Fragestellungen zu dem Thema Ehescheidung mit Immobilienbeteiligung und Immobilienbewertung in München und Bayern.

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Immobilienkauf

12. Februar 2019
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Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen.

Obergiesing-Fasangarten

Obergiesing-Fasangarten

Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider.

Wir bewerten als Immobiliengutachter insbesondere in München und in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben Immobilien, indem wir ähnliche Verkaufsfälle in einem Verkehrswertgutachten vergleichen, statistisch auswerten und einen durchschnittlichen Marktpreis für Ihr Objekt ermitteln.

Die Kaufentscheidung

Ist die Entscheidung zu einem Immobilienkauf gefallen, geht es meist gleich um sechs- und siebenstellige Beträge. Hier ist eine neutrale Meinung eines Immobiliensachverständigen, dessen Gutachten nur einige hundert Euro kostet, eine gute Möglichkeit, sich vor Fehlentscheidungen oder überzogenen Preisvorstellungen zu schützen. Denken Sie daran, dass ein Immobilienmakler kein Berater sondern ein provisionsabhängiger Verkäufer ist. Natürlich gibt es viele seriöse Makler. Diese werden jedoch die Pros und Contras einer Immobilie nicht in einem ausgewogenen Verhältnis recherchieren und präsentieren.

Wir untersuchen die marktrelevanten Eingangsgrößen, die auch die künftige Entwicklung des Marktgeschehens berücksichtigt. Hier können Bebauungspläne, Ortssatzungen, Sanierungsgebiete, Mietpreiskappungen eine Rolle spielen. Der städteplanerische Wille einer Gemeinde wird meist von Marktteilnehmern aber auch von Immobilienmaklern nicht berücksichtigt. Erhebliche Preisbewegungen können so für die Zukunft auch nicht erkannt werden.

In letzter Konsequenz fühlen Sie sich mit einem fundierten Sachverständigengutachten einfach wohler, wenn die Kaufentscheidung gefallen ist und Sie jetzt guten Gewissens in einen Notartermin gehen können.

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Immobilienverkauf

12. Februar 2019
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Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein.

Deggendorf

Wolfgang Schwarz / pixelio.de

Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können.

Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. Mit der gutachterlichen Wertaussage treten Sie bei Preisverhandlungen sicher gegenüber Kaufinteressenten auf.

Sie verschenken Ihr Immobilienvermögen nicht und erhalten von uns für Ihre Immobilien in München bzw. Bayern günstige Präsentationsvorschläge (Mängel, Altersabschreibung, anstehende Investitionen, Lage usw.).

Ein Immobilienmakler ist provisionsabhängig und somit nicht neutral. Er hat ein monetäres Eigeninteresse an einer bestimmten Wertaussage. In uns finden Sie einen neutralen Begleiter, welche wirtschaftlich unabhängig von dem jeweiligen Immobilienwert sind. Eine Immobilie besitzt in der Regel einen Wert, der im hohen fünfstelligen bis sechsstelligen Bereich beginnt. Die Investition in ein Sachverständigengutachten, welches einige hundert Euro kostet, kann helfen, hohe Vermögensschäden zu vermeiden.

Es gibt immer wieder Anfragen, bei denen wir feststellen, dass ein Wertgutachten nicht unbedingt die richtige Lösung darstellt. Wir verkaufen Ihnen kein Gutachten, wenn es Ihnen nicht bei der Lösung Ihrer Themen hilft.

Wir sehen unsere Aufgabe darin, Ihnen zu helfen, wirtschaftlich vernünftige Entscheidungen zu treffen. Diverse Stammkunden vertrauen unserem seriösen Herangehen.

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Spezialimmobilien

12. Februar 2019
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Bewertung von Spezialimmobilien in München und Bayern

München Milbertshofen-Am Hart

München Milbertshofen-Am Hart

Die Bewertung von Spezialimmobilien ist die hohe Kunst der Immobilienbewertung. Ein Immobiliensachverständiger findet in der Regel eine Immobilie vor, die nur für einen Nutzungszweck konzipiert wurde.

Abschreckende Beispiele sind Müllverbrennungsanlagen oder Flughäfen und ähnliche Nutzungen. Sofern solche Immobilien keine Liquidationsobjekte sind, ist die genaue Herausarbeitung der Drittverwendungsfähigkeit maßgeblich um einen nachhaltigen Mietertrag zu simulieren, der letztlich zu einem Ertragswert (Marktwert) führt. Zu tätigende Investitionen, die die Drittverwendungsfähigkeit herbeiführen sind entsprechend von einem Ertragswert abzuziehen.

Die Kreativität des Sachverständigen ist hier besonders gefordert, da er eine virtuelle Nutzungsänderung durchführen muss und gleichzeitig eine Idee haben muss, welche Nutzung überhaupt in der Region marktfähig ist und mit geringem Investitionsumfang umsetzbar ist. Häufig sind solche Immobilien auch nur deshalb defizitär, weil das Nutzungskonzept nicht aufgeht. Ein anderes Konzept oder ein anderer Betreiber haben ggf. bessere Chancen. Ein gutes Beispiel sind in privater Hand befindliche Musical-Theater, die meist mit einem modernen Baukörper und neuester Bühnentechnik ausgerüstet, kaum schwarze Zahlen schreiben. Die große Musical-Welle ist abgeebbt. Entsprechende Immobilien führen häufig ein bemitleidenswertes Dasein als Veranstaltungs- und Eventhalle für Firmenjubiläen und Gastauftritte von regionalen Schlagersternchen.

Die Bewertung solcher Immobilien führt also weit über das Übliche hinaus, da teilweise betriebswirtschaftliche Betreiberkonzepte analysiert und in ein Pachtmodell gegossen werden müssen. Betreiberimmobilien sind wie bspw. Hotels also insbesondere von betriebswirtschaftlichen Kennzahlen dieser Branche, dem Deckungsbeitrag, dem Umsatz, der Pachthöhe, der Vertragsart zwischen Verpächter und Betreiber geprägt und müssen vom Sachverständigen berücksichtigt und bewertet werden.

Spezialimmobilien sind bspw. Gewerbeparks, Produktionsimmobilien, Flughäfen, Sportstätten, Theaterobjekte, Wellnesobjekte, Hotels, Hallenbäder, Schulen, Shoppingcentren, Museen und v.a..

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Bauernhöfe

12. Februar 2019
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Bewertung von Bauernhöfen (Hofstellen) im Außenbereich in München und Bayern

Ergoldsbach

RainerSturm / pixelio.de

Landwirtschaftliche Hofstellen oder Bauernhöfe sind baurechtliche meist privilegierte Außenbereichsbauwerke, deren Bewertung in der Regel recht kompliziert ist.

Soll ausschließlich der Immobilienwert ermittelt werden, ist insbesondere der Bewertung des Bodens ein wichtiger Stellenwert beizumessen, da diese Flächen meist beträchtliche Ausmaße besitzen und in der Regel nur wenige Vergleichsfälle bekannt sind. Bodenrichtwerte gibt es meist für solche Objekte nicht. Für manche Regionen in Deutschland (in Bayern sehr häufig) ist die Bodenqualität (Bonität) ein Merkmal für die Bodenpreisfindung der rein landwirtschaftlichen Nutzflächen. Die Arrondierung der Hofstelle spielt eine Rolle. Die Zupachtfähigkeit von Flächen ist zu berücksichtigen.

In der Bewertungspraxis sind Bauernhöfe mitunter Resthöfe, ohne größere landwirtschaftliche Flächen. Diese Gebäude besitzen dann Bestandsschutz und können ohne die Privilegierung des landwirtschaftlichen Anwesens nicht mehr wesentlich erweitert werden. Diese Privilegierung kann u.U. beibehalten werden und entsprechend baurechtlich (§ 35 BauGB) zu Neubauten und Erweiterungsbauten führen. Häufige Vertreter dieser Möglichkeiten sind Erlebnisbauernhöfe mit Pferdepension usw.

Bauernhöfe sind im Prinzip spezielle Gewerbeimmobilien, die auch in der Immobilienbewertung so betrachtet werden müssen. Ein voll funktionsfähiger Bauernhof wird also nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Hier besteht die Herausforderung, ähnlich wie bei anderen Gewerbeimmobilien auch, die Restnutzungsdauer, den Mietertrag und den Liegenschaftszinssatz als wesentliche Determinanten einer nachhaltigen Ertragswertbestimmung korrekt zu ermitteln. Hier spielen regionale, soziostrukturelle und mikroökonomische Feinheiten eine wichtige Rolle.

Des Weiteren ist zu beachten, dass solche Liegenschaften meist schwer finanzierbar sind, was den Markt stark verengt. Liegenschaftszinssätze als Risikobarometer sind in der Regel sehr hoch zu bemessen. Der Jahrzehnte währende Strukturwandel in der Landwirtschaft führt ebenso zu einer erhöhten Risikobetrachtung. Mischformen oder Nutzungsänderungen in Reiterhöfe oder Erlebnisbauernhöfe etc. sind Ausdruck einer kreativen betriebswirtschaftlichen Veränderung solcher Immobilienkonzepte. Auch in solchen Fällen sind die Marktgegebenheiten dieser Nutzungskonzepte genau zu beobachten.

Schließlich findet man bei der Betrachtung einer möglichen Drittverwendungsfähigkeit häufig eine Alternative als Wohnimmobilie. Hier gelten andere ggf. sachwertorientierte Regeln der Bewertung. Einfacher wird die Bewertung deshalb jedoch nicht, da Wohnimmobilien im Außenbereich nur Bestandschutz genießen. Eine freie Beplanbarkeit des Grundstückstückes fehlt und mindert dadurch dessen Wert meist erheblich. Da hier ebenfalls kaum Vergleichsfälle bekannt sind, ist auch diese Art der Resthofnutzung eine kleine Herausforderung für den Immobiliensachverständigen. Insbesondere ist der Aspekt der Liebhaberei ein nicht zu unterschätzender Risikofaktor für den Experten, letztlich mit dem Wert neben dem Marktgeschehen zu agieren.

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