Sachverständige für Immobilienbewertung in München Bogenhausen

Als Immobiliengutachter beschäftigen wir uns u.a. mit dem Immobilienmarktgeschehen im Münchner Stadtbezirk Bogenhausen. Wir erstellen u.a. für den Bereich Bogenhausen Mietwertgutachten und Marktwertgutachten.

Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten des Stadtbezirks München Bogenhausen intensiv.

Hierzu werden in München Bogenhausen eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in München Bogenhausen neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in München Bogenhausen zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung in München Bogenhausen gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]

Erben und Vererben

In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]

Ehescheidung mit Zugewinnausgleich

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]

Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]

Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]

Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]

Betreuung und Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]

Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)

Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]

Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen

Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]

Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in München Bogenhausen um.

Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Isabelle Dieckmann und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.

Verwaltungstechnisch gliedert sich der Münchener Stadtbezirk Bogenhausen in die sieben Bezirksteile: Altbogenhausen, Oberföhring, Parkstadt, Johanneskirchen, Daglfing, Herzogpark und Englschalking. Erstmals in einer Urkunde erwähnt wurde Bogenhausen um 768 als „pupinhusir“, was soviel bedeutet wie „Häuser des Poapo“. Von diesem Wort leitet sich auch der Name des heutigen Stadtbezirks ab. Im Jahre 1892 kam es zu einer Eingliederung von Bogenhausen in die Landeshauptstadt München.

Immobilienmarkt München Bogenhausen

Einleitung

München Bogenhausen, einer der renommiertesten und teuersten Stadtteile der bayerischen Landeshauptstadt, zeichnet sich durch seine exklusive Lage am östlichen Isarufer, eine hochwertige Architektur aus der Gründerzeit sowie moderne Wohnviertel wie den Arabellapark und die Parkstadt Bogenhausen aus. Der Bezirk umfasst Viertel wie Herzogpark, Oberföhring und Englschalking und ist bekannt für seine grüne Umgebung, erstklassige Infrastruktur und Nähe zu kulturellen Highlights wie dem Englischen Garten. Mit einer Bevölkerung von rund 70.000 Einwohnern, darunter viele wohlhabende Familien, Manager und Prominente, ist Bogenhausen ein Symbol für Prestige und Lebensqualität. Der Immobilienmarkt hier ist geprägt von hoher Nachfrage und begrenztem Angebot, was zu stabilen, aber hohen Preisen führt. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand zum Oktober 2025, basierend auf Marktentwicklungen, Preisen, Angebot und Nachfrage sowie zukünftigen Aussichten.

Charakteristik des Stadtteils

Bogenhausen erstreckt sich über etwa 23 Quadratkilometer und bietet eine Mischung aus historischen Villenvierteln und zeitgenössischen Wohnanlagen. Die Prinzregentenstraße gilt als Adresse der Elite, mit denkmalgeschützten Altbauten und Luxusimmobilien. Im Norden schließen sich ruhigere, grüne Zonen an, ideal für Familien, während der Arabellapark mit seinen Hochhäusern moderne Annehmlichkeiten wie Einkaufszentren und Büros bietet. Die exzellente Anbindung – U-Bahn (Linie U4), S-Bahn und Nähe zum Flughafen – macht den Bezirk attraktiv für Berufstätige. Die hohe Dichte an Parks, Schulen und internationalen Einrichtungen verstärkt die Wohnqualität. Allerdings führt der begrenzte Bauraum zu Engpässen im Wohnungsbestand, was den Markt spürt.

Aktuelle Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Bogenhausen hat sich 2025 nach einer Korrekturphase in den Vorjahren stabilisiert. Die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen liegen derzeit bei durchschnittlich 10.100 Euro, was einem leichten Anstieg von 0,28 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Im Vergleich zum Vorquartal gab es jedoch einen Rückgang von 1,35 Prozent, was auf saisonale Schwankungen hinweist. Für Häuser beträgt der Durchschnittspreis 11.093 Euro pro Quadratmeter, eine Steigerung von rund 1,2 Prozent gegenüber 2024. In Premiumlagen wie dem Herzogpark oder Alt-Bogenhausen können Preise für Top-Objekte bis zu 17.500 Euro pro Quadratmeter erreichen, während günstigere Bestandswohnungen ab 6.800 Euro starten.

Die Mietpreise haben sich dynamischer entwickelt: Die Nettokaltmiete für Wohnungen liegt bei 20,92 Euro pro Quadratmeter, ein Plus von 5,8 Prozent zum Vorjahr. In beliebten Subvierteln wie Parkstadt (22,23 Euro) oder Herzogpark (22,73 Euro) sind höhere Werte üblich, bis hin zu 23,05 Euro in Alt-Bogenhausen. Für Häuser sinken die Mietpreise leicht auf 20,27 Euro pro Quadratmeter, ein Rückgang von 19 Prozent, was auf geringere Nachfrage nach großen Objekten hindeutet. Neubauwohnungen fordern bis zu 40,10 Euro pro Quadratmeter, was Bogenhausen zu einem der teuersten Mietmärkte Münchens macht.

Diese Werte spiegeln eine Erholung wider: Nach Rückgängen von bis zu 11 Prozent seit 2023 haben sich die Preise in 2025 um 4 bis 8 Prozent erholt, getrieben von stabilen Zinsen und anhaltender Nachfrage.

Angebot und Nachfrage

Das Angebot in Bogenhausen bleibt knapp: Im September 2025 wurden rund 1.810 Wohnungen zum Kauf angeboten, ein Rückgang um 6 Prozent gegenüber dem Vorjahr, und 151 Häuser, ebenfalls leicht rückläufig. Für Mieten standen 3.227 Objekte zur Verfügung, was auf einen stabilen, aber engen Markt hinweist. Die Vermarktungszeiten liegen bei 89 bis 105 Tagen, länger als in Boomzeiten, doch kürzer als in der Krise 2023/2024.

Die Nachfrage ist robust: Bogenhausen profitiert von Zuzug hochwertiger Zielgruppen – Familien, Expats und Investoren –, die durch die Nähe zu Unternehmen wie BMW und Siemens angelockt werden. Im ersten Halbjahr 2025 wurden 305 Eigentumswohnungen im Osten Münchens (inklusive Bogenhausen) verkauft, mit einem Umsatz von über 76 Millionen Euro. Die Nachfrage übersteigt das Angebot um 20 Prozent, was zu schnellen Verkäufen in Top-Lagen führt. Neubauvorhaben, etwa auf ehemaligen Kasernengeländen, decken nur teilweise den Bedarf, da Baukosten und Regulierungen den Ausbau bremsen.

Einflussfaktoren

Mehrere Faktoren formen den Markt: Die Zinssenkungen der EZB seit Mitte 2024 haben die Finanzierbarkeit verbessert und Käufer mobilisiert. Wirtschaftliche Stärke Münchens – mit einer Arbeitslosenquote unter 3 Prozent – treibt den Zuzug an. Demografischer Wandel, wie der Anstieg kinderreicher Haushalte, favorisiert familienfreundliche Objekte. Nachhaltigkeit gewinnt an Bedeutung: Energieeffiziente Sanierungen steigern Werte um bis zu 15 Prozent. Herausforderungen sind steigende Baukosten (plus 7 Prozent) und Regulierungen wie die Mietpreisbremse, die Investoren abschrecken. Zudem beeinflussen Infrastrukturprojekte, wie Erweiterungen der U-Bahn, die Attraktivität positiv.

Zukunftsaussichten und Prognose

Für 2025 und darüber hinaus erwarten Experten eine moderate Steigerung der Preise um 2 bis 5 Prozent in Bogenhausen, vorausgesetzt, die Zinsen bleiben niedrig (unter 3 Prozent). Der Markt stabilisiert sich, mit Fokus auf nachhaltige und smarte Immobilien. Die Nachfrage nach Luxus- und Familienobjekten wird anhalten, während Neubauwohnungen durch Förderprogramme an Schwung gewinnen. Langfristig könnte die Gentrifizierung Randbereiche aufwerten, doch Engpässe im Bauland dämpfen das Wachstum. Investoren profitieren von Renditen von 2,8 Prozent, mit Potenzial in Gewerbeimmobilien nahe dem Arabellapark. Risiken wie geopolitische Unsicherheiten oder Zinserhöhungen könnten zu Stagnation führen, doch Bogenhausens Prestige sichert Wertstabilität.

Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt in München Bogenhausen bleibt 2025 ein Premiumsegment mit hohen Preisen, stabiler Nachfrage und begrenztem Angebot. Käufer und Mieter profitieren von der einzigartigen Lebensqualität, während Investoren von langfristigem Wertzuwachs ausgehen können. Trotz Herausforderungen wie Baukosten und Regulierungen bietet der Bezirk Chancen für alle, die auf Qualität setzen. Eine individuelle Beratung ist empfehlenswert, um von aktuellen Trends zu profitieren.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:

• Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
• Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
• Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
• Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
• Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
• hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
• Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
• Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
• Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
• Individuelle Lösungsmöglichkeiten
• Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung

Übliche Bewertungsobjekte, die wir in München Bogenhausen bearbeiten:

Spezial- und Betreiberimmobilien

Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)

Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten

Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten

Gewerbeimmobilien

Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien

Wohnimmobilien

Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser

Lage und Verkehr

Der interessierte Gast findet Bogenhausen im Nordosten Münchens. Am westlichen Rand des Stadtbezirks fließt die Isar entlang, dessen Ufer das Stadtviertel im Westen begrenzt. Im Südosten schließt der Münchener Stadtteil Trudering-Riem an den Bezirk. Im Norden teilt er sich mit den Stadtteilen Berg am Laim und Au-Haidhausen eine gemeinsame Grenze. Die Münchener Altstadt grenzt an den südwestlichen Teil von Bogenhausen. Ebenso zählt Schwabing-Freimann zu seinem westlichen Nachbarn. Die oberbayerischen Gemeinden Aschheim und Unterföhring umsäumen den Stadtteil im Norden sowie Nordosten. Das Riemer Reitgelände bildet die Grenze zum Bezirk im Osten. Verkehrstechnisch ist das Münchener Stadtviertel durch die S8 und U4 gut erschlossen. Die S8 mit den Haltestellen Daglfing, Johanneskirchen und Englschalking bringt den Reisenden vom Ostbahnhof in Richtung Flughafen. Die U-Bahnlinie 4 mit den Haltestellen Prinzregentenplatz, Richard-Strauss-Straße, Böhmerwaldplatz und der Endstation Arabellapark befördert ihre Fahrgäste in die Innenstadt. Ebenso verbinden einige Trambahnlinien den Stadtbezirk mit der Münchener Innenstadt. Zudem treffen der Mittlere Ring und der Föhringer Ring am Effnerplatz aufeinander.

Daten und Fakten

Mit einer Einwohnerzahl von 82.138 rangiert Bogenhausen auf Platz 4 der einwohnerreichsten Münchener Stadtteile. Nur die Stadtbezirke Ramersdorf-Perlach, Neuhausen-Nymphenburg und Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln verzeichnen noch höhere Einwohnerzahlen. Die Einwohnerzahl in Bogenhausen entspricht aktuell 5,61 Prozent der Münchener Gesamtbevölkerung. Auch mit seiner Fläche von 23,71 Quadratkilometern zählt Bogenhausen, nach Aubing-Lochhausen-Langwied, Schwabing-Freimann und Feldmoching-Hasenbergl, zu dem viertgrößten Stadtteil in München. Im Stadtviertel leben etwa 35 Menschen auf einem Hektar. Somit ist Bogenhausen eines der Münchener Stadtbezirke mit der niedrigsten Bevölkerungsdichte. In den Bezirksteilen Bogenhausen und Herzogpark dominiert die gehobene Mittelschicht. Mit einem Ausländeranteil von etwa 17,1 Prozent bewegt sich Bogenhausen unter dem gesamtstädtischen Durchschnitt.

Freizeit und Einkauf

Der Stadtteil München Bogenhausen bietet seinen Bewohnern viele Erholungsmöglichkeiten. So ist das Stadtviertel von einigen Parks, wie den Shakespeareplatz, den Zamilapark oder den Rienziplatz, gezeichnet. Die schönen Grünanlagen am Isarufer bieten sich für Läufer und Spaziergänger an. Auch kulturell hat Bogenhausen einiges zu bieten. In der Nähe des Isarhochufers befindet sich das Museum Villa Stuck, das eindrucksvolle Werke des Malers Franz von Stuck präsentiert. Im Prinzregententheater werden die Gäste von Klängen der klassischen Musik fasziniert und können sich von den Opern des berühmten Komponisten Richard Wagner begeistern lassen. Mediterranes Flair kommt im Cosimabad auf, welches mit seinem Wellenbetrieb einen actionreichen Badespaß bietet. Zudem bereichert es seine Besucher mit einer modernen Saunalandschaft und einem großen Sportbecken. Mit Einkaufsmöglichkeiten wartet das Forum Bogenhausen auf. Angefangen vom Drogeriemarkt über den Supermarkt bis hin zur Boutique bietet es ein breites Sortiment an Produkten.

Arbeit und Bildung

Auch im Stadtteil Bogenhausen nimmt der Dienstleistungssektor eine bedeutende Stellung ein. Insbesondere im Wohn- und Gewerbegebiet Arabellapark haben sich einige Unternehmen aus dieser Branche angesiedelt. Ebenso bestimmen hier das Gesundheitswesen, die Hotellerie und das verarbeitende Gewerbe das Wirtschaftsfeld. So zählt unter anderem das Klinikum Bogenhausen zu einem großen Arbeitgeber der Region. Das Münchener Stadtviertel ist in Besitz von 66 Kindertageseinrichtungen, drei Haupt- und Mittelschulen, neun Grundschulen, drei Gymnasien, drei Beruflichen Schulen, einer Realschule und einer allgemeinbildenden Schule. Darüber hinaus existieren hier vier Volksschulen, die sich auf eine sonderpädagogische Förderung spezialisiert haben.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.