Sachverständige für Immobilienbewertung in München Aubing-Lochhausen-Langwied

Als Immobiliengutachter beschäftigen wir uns u.a. mit dem Immobilienmarktgeschehen im Münchner Stadtbezirk Aubing-Lochhausen-Langwied. Wir erstellen u.a. für den Bereich Aubing-Lochhausen-Langwied Mietwertgutachten und Marktwertgutachten.

Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten des Stadtbezirks München Aubing-Lochhausen-Langwied intensiv.

Hierzu werden in München Aubing-Lochhausen-Langwied eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in München Aubing-Lochhausen-Langwied neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in München Aubing-Lochhausen-Langwied zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung in München Aubing-Lochhausen-Langwied gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]

Erben und Vererben

In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]

Ehescheidung mit Zugewinnausgleich

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]

Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]

Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]

Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]

Betreuung und Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]

Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)

Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]

Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen

Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]

Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in München Aubing-Lochhausen-Langwied um.

Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.

Der Münchener Stadtteil Aubing-Lochhausen-Langwied setzt sich aus den Bezirksteilen Altaubing, Freiham, Aubing-Süd und Lochhausen zusammen. Im Jahre 1942 kam es zu einer Zwangseingemeindung der Bezirksteile nach München.

Immobilienmarkt München Aubing-Lochhausen-Langwied

Einleitung

Der Stadtbezirk Aubing-Lochhausen-Langwied, der 22. Bezirk Münchens, erstreckt sich über rund 34 Quadratkilometer im äußersten Westen der bayerischen Landeshauptstadt und umfasst die ehemals eigenständigen Orte Aubing, Lochhausen und Langwied. Mit einer Bevölkerung von etwa 45.000 Einwohnern weist der Bezirk die geringste Bevölkerungsdichte Münchens auf (ca. 1.688 Einwohner pro Quadratkilometer) und zeichnet sich durch eine idyllische, grüne und ländlich geprägte Atmosphäre aus. Die erste urkundliche Erwähnung Aubings datiert auf das Jahr 1010, während Lochhausen und Langwied im 13. Jahrhundert dokumentiert sind. Seit der Eingemeindung 1942 und der Zusammenfassung zum heutigen Bezirk 1992 hat sich der Bereich von landwirtschaftlich dominierten Dörfern zu einem attraktiven Wohnstandort für Familien und Pendler entwickelt.

Im Kontext des Münchner Immobilienmarkts, der zu den teuersten Deutschlands zählt, positioniert sich Aubing-Lochhausen-Langwied als relativ erschwingliche Alternative zu zentralen Bezirken wie Schwabing oder Maxvorstadt. Der Markt ist geprägt von einer hohen Nachfrage nach familientauglichem Wohnraum, begrenzten Baugenehmigungen und einer stabilen, aber moderaten Preisentwicklung. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Marktbedingungen Stand Oktober 2025, einschließlich Preise, Trends, Angebot und Nachfrage sowie zukünftige Perspektiven.

Lage und Infrastruktur

Aubing-Lochhausen-Langwied grenzt an die Bezirke Allach-Untermenzing, Pasing-Obermenzing und Laim sowie an Umlandgemeinden wie Gräfelfing, Germering und Puchheim. Die Lage am westlichen Stadtrand bietet eine ideale Balance aus urbaner Erreichbarkeit und naturnaher Ruhe: Die S-Bahn-Linien S3 und S4 verbinden Aubing im 10- bis 20-Minuten-Takt mit dem Münchner Zentrum (ca. 25 Minuten Fahrtzeit). Die A99 (Auffahrten Germering-Nord und München-West) sorgt für schnelle Pendlerverbindungen, während Rad- und Wanderwege die Mobilität vor Ort erleichtern.

Infrastrukturell ist der Bezirk familienfreundlich ausgestattet. Es gibt zwei Grundschulen, zwei weiterführende Schulen, mehrere Kindergärten und ein lebendiges Vereinsleben mit Sport- und Kulturangeboten. Einkaufsmöglichkeiten umfassen Supermärkte, Fachgeschäfte und das Einkaufszentrum in Aubing-Ost. Der Freizeitwert ist hoch: Die Aubinger Lohe (1,8 km² Naherholungsgebiet), die Langwieder Seenplatte mit Langwieder See und Lußsee sowie der Freizeitpark Aubing-Ost laden zu Erholung ein. Im Süden entsteht mit Freiham auf der größten unbebauten Fläche Münchens (ehemaliges Industriegelände) ein neuer Stadtteil mit modernen Wohn- und Gewerbeflächen, was die Attraktivität weiter steigert. Historische Elemente wie die Kirche St. Quirin in Altaubing oder Schloss Freiham (12. Jahrhundert) verleihen dem Bezirk Charme.

Die grüne, großzügige Bebauung mit vielen Einfamilienhäusern, Reihenhäusern und 1960er/1970er-Jahre-Großsiedlungen macht den Bezirk zu einem Magneten für Mehrpersonen-Haushalte. Die geringe Dichte und Nähe zur Natur mildern den Druck des städtischen Wohnraummangels ab, was den Immobilienmarkt stabilisiert.

Demografie und Nachfrage

Der Bezirk ist vorwiegend von Familien besiedelt, mit einer hohen Quote an Mehrpersonen-Haushalten (über 60 %). Die Einwohnerzahl wächst moderat durch Zuzug aus teureren Münchner Zentralbezirken und Pendler aus dem Umland, die den Kompromiss aus Preis und Nähe zum Zentrum schätzen. Die Nachfrage nach Immobilien ist robust: Familien suchen geräumige Häuser mit Gärten, junge Paare und Alleinstehende Eigentumswohnungen in Neubaugebieten wie Freiham. Der Bezirk profitiert von der Münchner Wirtschaftskraft – viele Bewohner arbeiten in Tech-, Automobil- oder Dienstleistungsbranchen im Zentrum oder in der Westregion.

Die Nachfrage übersteigt das Angebot, insbesondere bei Bestandsimmobilien und Neubauten. Im dritten Quartal 2025 wurden etwa 200 Wohnungen und 60 Häuser zum Kauf angeboten, was eine Verknappung im Vergleich zu 2024 zeigt. Für Mieten gibt es rund 250-300 Angebote monatlich, hauptsächlich 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen. Die Vermarktungszeiten liegen bei 89-105 Tagen, länger als in Boomjahren, aber kürzer als im städtischen Durchschnitt. Käufer und Mieter priorisieren Energieeffizienz (z. B. KfW-Standards) und Balkone/Terrassen, was den Markt für sanierte Objekte belebt.

Aktuelle Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Aubing-Lochhausen-Langwied zeigt 2025 eine stabile, leicht aufsteigende Tendenz, beeinflusst von sinkenden Zinsen und anhaltender Nachfrage. Im Vergleich zum Münchner Durchschnitt (Häuser: 8.814 €/m², Wohnungen: 8.620 €/m²) liegen die Preise hier 10-20 % niedriger, was den Bezirk zu einer der günstigsten Optionen macht.

Kaufpreise für Häuser: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis beträgt Stand August 2025 etwa 8.982 €, mit einem Jahresanstieg von +1,05 % gegenüber 2024 (damals 8.653 €). Im Vorquartal gab es einen leichten Rückgang um -2,4 %, bedingt durch saisonale Effekte. Bestands Häuser (Baujahr vor 2000) kosten 7.977-8.586 €/m², Neubauten bis 9.144 €/m². Ein typisches 150-m²-Einfamilienhaus liegt preislich bei 1,2-1,4 Millionen €, abhängig von Lage (z. B. höher in Freiham). Die Preisentwicklung seit 2010 zeigt einen starken Anstieg (von ca. 3.555 €/m² 2007 auf aktuelle Werte), mit Stagnation 2007-2009 und moderater Erholung seit 2022.

Kaufpreise für Wohnungen: Durchschnittlich 8.107 €/m² (August 2025), mit +1,05 % zum Vorjahr und -2,4 % zum Vorquartal. Bestandswohnungen (1960er/1970er-Jahre) kosten 6.850-7.859 €/m², Neubauwohnungen 8.111-8.483 €/m². Eine 80-m²-3-Zimmer-Wohnung liegt bei 550.000-650.000 €. Prognosen für 2025 sehen leichte Steigerungen bei 8.551 €/m², getrieben durch Sanierungen und Nachfrage nach energieeffizienten Objekten.

Mietpreise: Die Kaltmiete liegt im dritten Quartal 2025 bei 17,98 €/m², ein Anstieg von +5,83 % gegenüber 2024 (16,99 €/m²) und +1,81 % zum Vorquartal. Für Häuser beträgt sie 15,74 €/m², für Neubauwohnungen bis 22,90 €/m². Günstigste Lagen sind Lochhausen (17,56 €/m²), teurere Altaubing (18,28 €/m²). Eine 3-Zimmer-Wohnung (80 m²) kostet monatlich 1.200-1.500 € kalt. Die Mietsteigerung resultiert aus Inflation und Nachfrage, liegt aber unter dem Münchner Durchschnitt (ca. 20-25 €/m² in Zentralbezirken).

Grundstückspreise: Bodenrichtwerte variieren je nach Lage: In zentralen Aubing-Teilen 4.770 €/m² (Prognose 2025), in Randlagen 4.723 €/m². Große Parzellen (über 1.000 m²) kosten 500.000-800.000 €, beeinflusst von Bebaubarkeit und Nähe zu Grünflächen. Der Markt ist knapp, da Neubauflächen begrenzt sind.

Zur Übersicht eine Tabelle mit Durchschnittspreisen (Stand Q3 2025):

Angebot und Nachfrage

Das Angebot ist begrenzt: Nur ca. 60 Häuser und 200 Wohnungen werden quartalsweise inseriert, mit Fokus auf Bestand (70 %). Neubauanteil steigt durch Projekte in Freiham (ca. 100 Einheiten/Jahr). Die Nachfrage ist familiengetrieben, mit 80 % der Käufer suchend nach 4+ Zimmern. Vermarktungszeiten haben sich auf 90 Tage verlängert, da Käufer verhandeln (Abschlusspreise 6-7 % unter Angebot). Im Mietmarkt gibt es Wettbewerb um Neubauwohnungen, die innerhalb von 30 Tagen vermietet sind. Maklerquote liegt bei 86 %, was auf professionelle Unterstützung hinweist.

Prognose und Risiken

Für 2025/2026 wird eine moderate Steigerung erwartet: +0-2 % bei Kaufpreisen, +3-5 % bei Mieten, gestützt durch sinkende Zinsen und Freiham-Entwicklung. Der Bezirk profitiert von Münchens Wirtschaftswachstum, doch Risiken umfassen regulatorische Hürden (z. B. Mietendeckel-Diskussionen) und steigende Baukosten. Langfristig bleibt Aubing-Lochhausen-Langwied attraktiv für Investoren: Mietrenditen liegen bei 3-4 %, höher als im Zentrum.

Fazit

Aubing-Lochhausen-Langwied verkörpert den idealen Mix aus Erschwinglichkeit, Natur und Stadtnahe in einem überhitzten Markt. Mit stabilen Preisen um 8.000 €/m² für Häuser und 18 €/m² Miete eignet sich der Bezirk hervorragend für Familien und Langzeitinvestoren. Die anhaltende Nachfrage und Projekte wie Freiham deuten auf eine positive Entwicklung hin, machen aber eine individuelle Beratung essenziell. Wer hier investiert, profitiert von Wertstabilität und Lebensqualität fernab des Zentrums-Trubels.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:

• Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
• Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
• Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
• Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
• Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
• hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
• Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
• Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
• Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
• Individuelle Lösungsmöglichkeiten
• Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung

Übliche Bewertungsobjekte, die wir in München Aubing-Lochhausen-Langwied bearbeiten:

Spezial- und Betreiberimmobilien

Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)

Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten

Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten

Gewerbeimmobilien

Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien

Wohnimmobilien

Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser

Lage und Verkehr

Der Stadtteil Aubing-Lochhausen-Langwied dehnt sich im Westen der Landeshauptstadt München aus. Die Münchener Stadtteile Allach-Untermenzing sowie Pasing-Obermenzing grenzen im Osten an den Stadtbezirk Aubing-Lochhausen-Langwied. Weiterhin teilt er sich im Westen mit den Gemeinden Gröbenzell und Puchheim eine gemeinsame Grenze. Der südwestliche Teil des Stadtteils wird von der Gemeinde Germering umsäumt. Die Gemeinde Gräfelfing zählt zu dem südlichen Nachbarn von Aubing-Lochhausen-Langwied. Karlsfeld, Bergkirchen und Olching schließen im Norden an den Stadtbezirk an. Der Stadtteil ist durch die S-Bahnlinien 3 mit dem Haltepunkt Mammendorf, die Linie 4 in Richtung Geltendorf und die Linie 8 in Richtung Westkreuz erschlossen. Außerdem ist Aubing-Lochhausen-Langwied durch die Autobahnen 8 von München nach Stuttgart und die A 99 an das öffentliche Verkehrsnetz angebunden.

Daten und Fakten

Mit einer stolzen Fläche von rund 34,05 Quadratkilometern ist Aubing-Lochhausen-Langwied der größte Stadtteil in München. Dagegen sieht die Einwohnerzahl von rund 42.300 recht spärlich aus. Demzufolge ist Aubing-Lochhausen-Langwied der Stadtbezirk mit der geringsten Bevölkerungsdichte in München. 12 Menschen leben hier auf einem Hektar. Das Stadtviertel weist noch viele unbebaute Flächen auf. Einen Großteil nehmen hier weitläufige Felder, Wiesen und Waldflächen ein. Zudem unterliegt ein wesentlicher Teil der Fläche der landwirtschaftlichen Nutzung. Somit gilt Aubing-Lochhausen-Langwied als einer der größten Erholungsgebiete in der Landeshauptstadt. Der Ausländeranteil ist hier mit etwa 22,5 Prozent relativ gering. Aufgrund der niedrigen Bevölkerungsdichte und der vielen unbebauten Flächen verzeichnet der Stadtbezirk ein hohes städtebauliches Entwicklungspotenzial.

Freizeit und Einkauf

Da der Stadtbezirk Aubing-Lochhausen-Langwied eher dörflich geprägt ist, sind die Möglichkeiten an actionreichen Freizeitgestaltungen hier eher rar. Viele Menschen kommen hier her, um abzuschalten und die Ruhe zu genießen. Als größter Anlaufpunkt gilt dafür der Langwieder See. Zusammen mit dem Lußsee zählt er zu den beliebtesten Ausflugszielen der Münchener. Der Langwieder See gilt als zweitgrößter Badesee in der Landeshauptstadt. Die Besucher haben hier die Möglichkeit, Minigolf zu spielen, sich ein Ruderboot auszuleihen oder sich in einem Restaurant und einem Biergarten bewirten zu lassen. Für ausgiebige Spaziergänge bietet sich die Langwieder Heide an. Mit ihrem Kalkmagerrasen stellt sie ein bedeutendes Naturareal für die Tier- und Pflanzenwelt dar. Mancherorts können Besucher die ein oder andere Sehenswürdigkeit entdecken. So thront im Bezirksteil Aubing die Kirche St. Quirin, die über einen romanischen Turm aus dem 13. Jahrhundert verfügt. Auch die Kirche St. Michael in Lochhausen lohnt sich durchaus für einen Besuch. Als echter Insidertipp erweist sich das Maislabyrinth am Purpurweidenweg, das besonders für Kinder interessant ist. Wer sich für Kultur interessiert, kann sich auf den KulturGeschichtsPfad begeben, der die Besucher entlang historisch bedeutender Orte leitet und ihnen somit den geschichtlichen Hintergrund des Stadtteils näher bringt. Außer einiger Supermärkte, wie Edeka oder Rewe, gibt es in Aubing-Lochhausen-Langwied keine großen Einkaufszentren.

Arbeit und Bildung

Die meisten Arbeitsplätze in München Aubing-Lochhausen-Langwied bieten die Branchen Handel und Gewerbe. Außerdem spielt der Dienstleistungssektor hier eine wesentliche Rolle. Im noch recht neuen Stadtteil Freiham ist eine Ansiedlung weiterer Unternehmen geplant, die überwiegend im Dienstleistungsbereich agieren. Den Bewohnern stehen im Stadtteil Aubing-Lochhausen-Langwied 35 Kindertageseinrichtungen, zwei Haupt- und Mittelschulen, fünf Grundschulen und drei Berufliche Schulen zur Verfügung. Außerdem existiert hier eine Volksschule, die sich auf eine sonderpädagogische Förderung spezialisiert hat.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.