Als Immobiliengutachter beschäftigen wir uns u.a. mit dem Immobilienmarktgeschehen im Münchner Stadtbezirk Altstadt-Lehel. Wir erstellen u.a. für den Bereich Altstadt-Lehel Mietwertgutachten und Marktwertgutachten.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten des Stadtbezirks München Altstadt-Lehel intensiv.
Hierzu werden in München Altstadt-Lehel eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in München Altstadt-Lehel neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in München Altstadt-Lehel zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in München Altstadt-Lehel gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in München Altstadt-Lehel um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Dem Stadtbezirk München Altstadt-Lehel werden insgesamt sechs Stadtteile zugeordnet.
Die Namen der Stadtteile lauten: Englischer Garten Süd, Graggenauer Viertel, Lehel, Angerviertel, Kreuzviertel und Hackenviertel. Der Stadtbezirk Altstadt-Lehel selbst bildet zwei Stadtteile in München. Dies sind zum einen die Altstadt, welche den historischen Stadtkern ausmacht und zum anderen das Lehel, der als älteste Vorstadt Münchens gilt. Gleichermaßen ist die Altstadt der kulturelle Mittelpunkt der Landeshauptstadt München.
Immobilienmarkt im Stadtbezirk Altstadt-Lehel
1. Überblick über Altstadt-Lehel
Der Stadtbezirk Altstadt-Lehel bildet das historische Zentrum Münchens und umfasst die Altstadt sowie das Lehel. Geprägt von bedeutenden Sehenswürdigkeiten wie dem Marienplatz, der Frauenkirche, dem Viktualienmarkt und dem Englischen Garten, ist dieser Stadtteil sowohl kulturell als auch infrastrukturell hervorragend erschlossen. Die Nähe zu Universitäten, Museen und erstklassigen Einkaufsmöglichkeiten macht Altstadt-Lehel zu einer der begehrtesten Wohnlagen der Stadt.
2. Immobilienpreise
Eigentumswohnungen
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Durchschnittlicher Quadratmeterpreis: ca. 12.907 €/m²
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Spannweite: zwischen 8.261 €/m² und 19.056 €/m²
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Entwicklung: Im Vergleich zum Vorjahr stiegen die Preise um etwa 2,6 %.
Häuser
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Durchschnittlicher Quadratmeterpreis: ca. 8.554 €/m²
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Spannweite: zwischen 3.466 €/m² und 17.084 €/m²
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Entwicklung: Ein Anstieg von etwa 3,8 % im Vergleich zum Vorjahr wurde verzeichnet.
Im Vergleich zu anderen Münchener Stadtteilen liegt Altstadt-Lehel bei den Quadratmeterpreisen deutlich über dem städtischen Durchschnitt.
3. Mietpreise
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Durchschnittliche Kaltmiete: ca. 25,03 €/m²
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Durchschnittliche Warmmiete: ca. 29,02 €/m²
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Nebenkosten: ca. 3,99 €/m²
Die Mietpreise in Altstadt-Lehel gehören zu den höchsten in München und spiegeln die hohe Nachfrage sowie die begrenzte Verfügbarkeit von Wohnraum wider.
4. Markttrends und Entwicklungen
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Preissteigerungen: In den letzten Jahren gab es moderate Preissteigerungen, insbesondere bei Eigentumswohnungen.
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Marktdynamik: Trotz gestiegener Zinsen bleibt die Nachfrage aufgrund der zentralen Lage und der hohen Lebensqualität stabil.
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Neubauaktivitäten: Der Neubau von Wohnimmobilien ist aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit eingeschränkt.
5. Fazit
Altstadt-Lehel bleibt ein erstklassiger Standort für Immobilieninvestitionen in München. Die Kombination aus zentraler Lage, historischer Bedeutung und hoher Lebensqualität sorgt für eine anhaltend hohe Nachfrage. Potenzielle Käufer und Investoren sollten jedoch die hohen Einstiegspreise und die begrenzte Verfügbarkeit von Immobilien berücksichtigen. Langfristig betrachtet bietet der Stadtbezirk jedoch eine stabile Wertentwicklung und eine attraktive Wohnumgebung.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in München Altstadt-Lehel bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Lage und Verkehr
Der Stadtbezirk Altstadt-Lehel befindet sich im mittleren Osten der Landeshaupt München. Das Lehel grenzt nordöstlich an die Altstadt. Zu den Nachbarbezirken von Altstadt-Lehel zählen Maxvorstadt im Nordwesten, Schwabing-Freimann im Norden, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt im Süden sowie Au- Haidhausen und Bogenhausen im Osten. Die Isar ebnet sich ihren Weg östlich des Lehels und bildet dort gleichermaßen die Grenze. Die Altstadt wird im Südwesten vom Altstadtring begrenzt, der als Hauptverkehrsader der Altstadt gilt. Der Stadtbezirk ist an die U-Bahn-Linien U1 und U6 angeschlossen. Zudem verlaufen die S-Bahn-Strecken mit den Haltestellen Isartor, Karlsplatz (Stachus) und Marienplatz durch den Bezirk. Der Stadtteil Lehel ist durch mehrere Straßenbahnstationen und die U-Bahn-Linien U4 sowie U5 an das öffentliche Verkehrsnetz angeschlossen.
Daten und Fakten
Der Münchener Stadtbezirk Altstadt-Lehel verfügt über eine Gesamtfläche von 3,15 Quadratkilometer. Aktuell zählt er 20.422 Einwohner. Diese machen 1,39 Prozent der Münchener Gesamtbevölkerung aus. Derzeit leben 1.464.961 Menschen in der Landeshauptstadt München. Verglichen mit den anderen Münchener Stadtteilen, verfügt der Bezirk Altstadt-Lehel über die geringste Einwohnerzahl. Flächenmäßig zählt Altstadt-Lehel zu dem zweitkleinsten Stadtteil Münchens. Der Stadtbezirk weist eine Bevölkerungsdichte von etwa 6.492 Einwohnern pro Quadratkilometer auf.
Freizeit und Einkauf
Der Stadtbezirk Altstadt-Lehel verfügt über zahlreiche Freizeit- und Einkaufsmöglichkeiten. Der Marienplatz bietet eine Vielzahl an verschiedenen Fachgeschäften. Hier gibt es vom Schmuck und Kleidung über Bücher bis hin zur Feinkost und Haushaltswaren alles, was das Herz begehrt. An dem Marienplatz schließen sich auch fast alle anderen Einkaufsstraßen an. Direkt neben dem Marienplatz grenzt der Viktualienmarkt, welcher ein riesiges Sortiment an hochwertigen Lebensmitteln bietet. Größere Kaufhäuser, wie Kaufhof und Hirmer, befinden sich an der Kaufinger und Neuhauser Straße und Stachus, die den Mittelpunkt der Münchener Fußgängerzone bildet. Als eines der schönsten und teuersten Straßen Münchens gilt die Maximilianstraße. Der Prachtboulevard ist im westlichen Teil durch viele Wohn- und Geschäftshäuser geprägt. Der Osten der Straße zeigt sich mit einigen eindrucksvollen Bauwerken und Gartenanlagen. Lehel ist zudem Sitz einer der bedeutendsten Kultureinrichtungen von München. Die Prinzregentenstraße gilt als Museumsmeile der Stadt. Hier befindet sich unter anderem das Haus der Kunst, welches Werke namhafter Künstler ausstellt und einen überregionalen Bekanntheitsgrad genießt. Auf der Praterinsel in der Isar finden regelmäßig Kunstausstellungen und Musikevents statt.
Arbeit und Bildung
Altstadt-Lehel zählt mit einer Arbeitslosenquote unter 5,3 Prozent zu den wirtschaftlich stärksten Stadtbezirken in München. Der Einzelhandel ist besonders zwischen Isar- und Karlstor sowie Sendlinger Tor und Odeonsplatz ausgeprägt. Westlich des Residenzkomplexes haben zahlreiche Banken und Büros ihren Sitz. Im Stadtbezirk München Altstadt-Lehel befinden sich derzeit vier Grundschulen, eine Realschule und vier Gymnasien. Darüber hinaus sorgt hier eine sonderpädagogische Förderung, die in einer Volksschule beherbergt ist, für eine entsprechende Bildung. Dem schließen sich 28 Kindertageseinrichtungen und zwölf Berufliche Schulen an.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
