Als Immobiliengutachter beschäftigen wir uns u.a. mit dem Immobilienmarktgeschehen im Münchner Stadtbezirk Allach-Untermenzing. Wir erstellen u.a. für den Bereich Allach-Untermenzing Mietwertgutachten und Marktwertgutachten.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten des Stadtbezirks München Allach-Untermenzing intensiv.
Hierzu werden in München Allach-Untermenzing eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in München Allach-Untermenzing neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in München Allach-Untermenzing zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in München Allach-Untermenzing gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in München Allach-Untermenzing um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Die Bezirksteile Industriebezirk und Untermenzing-Allach bilden zusammen den Münchener Stadtteil Allach-Untermenzing. Zudem setzt er sich aus den damaligen Gemeinden Allach und Untermenzing zusammen. In seiner jetzigen Form besteht der Stadtteil seit 1938.
Immobilienmarkt München Allach-Untermenzing
Einleitung
Der Stadtbezirk Allach-Untermenzing, der 23. Bezirk Münchens, erstreckt sich im äußersten Nordwesten der bayerischen Landeshauptstadt und umfasst die ehemals eigenständigen Gemeinden Allach und Untermenzing. Mit einer Fläche von rund 15 Quadratkilometern und einer Einwohnerzahl von etwa 35.000 Personen bietet der Bezirk eine einzigartige Mischung aus ländlicher Idylle und städtischer Erreichbarkeit. Die Würm, ein Nebenfluss der Amper, durchfließt den Bezirk und prägt mit ihren Uferlandschaften und umliegenden Grünflächen wie der Angerlohe die Attraktivität als Wohnort. Historisch geprägt durch Siedlungen seit dem 8. Jahrhundert, entwickelte sich Allach-Untermenzing im 20. Jahrhundert zu einem Arbeiter- und Beamtenviertel mit starker industrieller Prägung, das heute vor allem Familien und Pendler anspricht. Der Immobilienmarkt hier ist geprägt von einer stabilen Nachfrage, moderaten Preisen im Vergleich zum Münchner Zentrum und einer zunehmenden Erholung nach den Marktkorrekturen der Vorjahre. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Marktbedingungen, Preisentwicklungen, Einflussfaktoren sowie zukünftige Perspektiven Stand Oktober 2025.
Lage und Infrastruktur
Allach-Untermenzing grenzt im Süden an Obermenzing, im Osten an Moosach, im Westen an Aubing-Lochhausen-Langwied und im Norden an Feldmoching-Hasenbergl. Die Lage am Rande Münchens ermöglicht eine schnelle Anbindung ans Stadtzentrum: Die S-Bahn-Linie S2 verbindet Allach und Untermenzing in unter 20 Minuten mit dem Hauptbahnhof, ergänzt durch Buslinien und Radwege entlang der Würm. Die Autobahnen A8 und A99 sorgen für gute Verbindungen in die Region, wenngleich Verkehrsbelastungen im Stoßverkehr spürbar sind.
Infrastrukturell ist der Bezirk familienfreundlich ausgestattet: Es gibt Kindergärten, Grundschulen, eine Realschule und das Allacher Gymnasium, sowie medizinische Versorgung durch Praxen und Apotheken. Einkaufsmöglichkeiten reichen von lokalen Geschäften im Ortskern bis zu Einkaufszentren in der Nähe. Der hohe Grünflächenanteil – über 50 Prozent der Fläche – mit Parks, Wiesen und dem Angerlohe-Wald macht den Bezirk zu einem Erholungsort. Allerdings fehlt es an einem zentralen Freizeitbad; das ehemalige Allacher Sommerbad wurde 2009 geschlossen. Aktuelle Projekte wie die Sanierung des Allacher Tunnels (geplant bis 2035 mit Kosten von 200 Millionen Euro) und ein neues Neubauquartier am Kirschgelände (Start 2024) verbessern die Attraktivität weiter. Der Bezirk profitiert von der Nähe zu Gewerbegebieten mit Arbeitgebern wie Krauss-Maffei, was Pendlerzuzug fördert.
Demografische Entwicklung
Die Bevölkerung Allach-Untermenzings wächst dynamisch und spiegelt den Münchner Zuzugstrend wider. Von rund 32.700 Einwohnern im Jahr 2020 hat sich die Zahl bis 2025 auf etwa 35.500 erhöht, mit einer Prognose von weiteren 46.000 Zuwächsen bis 2040 für München insgesamt – Allach-Untermenzing trägt hierzu mit einem Wachstum von über 30 Prozent bei. Besonders Familien und junge Paare ziehen zu, getrieben durch bezahlbaren Wohnraum und Grünflächen. Der Durchschnittsalter liegt bei etwa 41 Jahren und sinkt leicht auf 40,7 Jahre bis 2040, da Geburten (über 16.500 jährlich in München) die Sterbefälle übersteigen.
Der Bezirk ist sozial heterogen: In Allach dominieren ehemalige Arbeiterfamilien mit Siedlungen aus den 1950er-1970er Jahren, während Untermenzing mehr Beamte und Angestellte beherbergt. Die Bevölkerungsdichte ist mit rund 2.300 Einwohnern pro Quadratkilometer niedrig, was zu einer ruhigen Atmosphäre beiträgt. Zuzug kommt vor allem aus anderen deutschen Regionen und dem Ausland, mit einem Nettozuwachs von 22.000 Personen jährlich in München. Dies treibt die Nachfrage nach Wohnraum und stützt den Immobilienmarkt, birgt aber Herausforderungen wie Engpässe in Schulen und Verkehr.
Aktueller Immobilienmarkt
Der Immobilienmarkt in Allach-Untermenzing ist im dritten Quartal 2025 stabil und erholt sich von den Zinserhöhungen der Vorjahre. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt hoch, insbesondere für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, während das Angebot moderat zunimmt. Es gibt rund 230 Häuser und 800 Wohnungen im Verkaufsangebot, ergänzt durch Neubauvorhaben. Der Markt ist weniger wettbewerbsintensiv als im Zentrum, was Käufern mehr Verhandlungsspielraum bietet. Gewerbeimmobilien profitieren von der Nähe zu Industrieparks, mit Fokus auf Lager- und Produktionsflächen.
Wohnimmobilien:
- Häuser: Der durchschnittliche Kaufpreis liegt bei 7.800 Euro pro Quadratmeter (Stand September 2025), mit Spannen von 6.700 bis 8.700 Euro je nach Lage und Zustand. Freistehende Einfamilienhäuser kosten oft 1 bis 1,5 Millionen Euro für 140–200 Quadratmeter. Die Mietpreise für Häuser betragen rund 20,40 Euro pro Quadratmeter.
- Wohnungen: Eigentumswohnungen werden zu 7.200–8.700 Euro pro Quadratmeter gehandelt, mit einem Durchschnitt von 7.500 Euro. Typische 3-Zimmer-Wohnungen (80–100 Quadratmeter) kosten 600.000 bis 800.000 Euro. Der Mietspiegel zeigt 18,70 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete, mit Steigerungen in guten Lagen nahe der S-Bahn.
Gewerbeimmobilien: Der Gewerbemarkt ist lebendig durch etablierte Firmen wie Krauss-Maffei. Lagerflächen und Büros werden ab 10–15 Euro pro Quadratmeter vermietet, mit Kaufpreisen von 3.000–5.000 Euro pro Quadratmeter. Das Angebot umfasst ca. 50 Objekte, darunter Hallen und Grundstücke für Logistik. Die Nachfrage steigt durch E-Commerce, doch Preise sind moderat im Vergleich zu zentralen Lagen.
| Immobilientyp | Durchschnittlicher Kaufpreis (€/m²) | Durchschnittliche Miete (€/m²) | Anzahl Angebote (Q3 2025) |
|---|---|---|---|
| Einfamilienhäuser | 7.800 | 20,40 | 230 |
| Eigentumswohnungen | 7.500 | 18,70 | 800 |
| Gewerbeflächen | 4.000 | 12,50 | 50 |
Preisentwicklung
Die Preise haben sich seit 2020 um etwa 10–15 Prozent erhöht, mit einer Korrektur 2022–2023 durch höhere Zinsen. Im Vergleich zu 2024 zeigen Wohnpreise ein Plus von 5–10 Prozent: Häuser stiegen von 7.200 auf 7.800 Euro pro Quadratmeter, Wohnungen von 7.000 auf 7.500 Euro. Mieten wuchsen um 5,6 Prozent auf 18,70 Euro pro Quadratmeter. Grundstückspreise liegen bei 1.900 Euro pro Quadratmeter und sind um 11 Prozent gestiegen. Im Münchner Vergleich ist Allach-Untermenzing günstiger (Zentrum: 10.000+ Euro/m²), was den Bezirk attraktiv macht. Faktoren wie Energieeffizienz und Modernisierungen beeinflussen Preise stark: Sanierte Objekte erzielen 20 Prozent Aufschlag.
Einflussfaktoren
Der Markt wird von hoher Nachfrage durch Zuzug und begrenzter Baufläche getrieben. Positive Einflüsse sind die grüne Lage, Familienfreundlichkeit und Infrastrukturausbau. Herausforderungen umfassen Verkehrsstaus und den Mangel an Neubau (nur 5–7 Prozent jährlich). Wirtschaftliche Faktoren wie Zinssenkungen der EZB (erwartet 2025) könnten die Nachfrage ankurbeln. Umweltstandards und Digitalisierung (z. B. Homeoffice) fördern energieeffiziente Objekte. Die Pandemie hat den Trend zu größeren Wohnungen verstärkt.
Zukunftsprognose
Bis 2030 wird ein moderates Preisanstieg von 2–4 Prozent jährlich erwartet, getrieben durch Bevölkerungswachstum und Neubauvorhaben wie das Kirschgelände-Quartier (120.000 Quadratmeter, Start 2024). Mieten könnten um 3–5 Prozent steigen, da das Angebot hinterherhinkt. Der Gewerbemarkt profitiert von Logistikbooms, mit Potenzial für +5 Prozent. Risiken sind höhere Zinsen oder Rezession, doch die stabile Nachfrage stützt den Markt. Allach-Untermenzing bleibt ein „Schlafbezirk“ mit Potenzial für Investoren, die auf langfristige Wertsteigerung setzen.
Schlussfolgerung
Allach-Untermenzing verkörpert den idealen Kompromiss zwischen Münchner Lebensqualität und Bezahlbarkeit. Mit stabilen Preisen, starker Nachfrage und positiven Entwicklungen ist der Immobilienmarkt robust und zukunftsorientiert. Für Käufer und Investoren bietet der Bezirk Chancen in einem wachsenden, grünen Umfeld – ideal für Familien und Pendler. Eine individuelle Beratung zu Lage und Objektzustand ist empfehlenswert, um von der Erholung zu profitieren.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in München Allach-Untermenzing bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Lage und Verkehr
Der interessierte Gast trifft im Nordwesten von München auf den Stadtbezirk Allach-Untermenzing. Hier ist er im Osten von den Stadtteilen Moosach und Feldmoching-Hasenbergl sowie im Westen von Aubing-Lochhausen-Langwied umgeben. Der Münchener Stadtbezirk Pasing-Obermenzing grenzt im Süden an Allach-Untermenzing. Der Norden des Stadtteils wird von der Gemeinde Karlsfeld umsäumt. Erschlossen ist der Stadtteil durch die S-Bahnlinie 2 in Richtung Petershausen. Außerdem läuft die Autobahn 99 am nördlichen und westlichen Rand des Stadtteils entlang.
Daten und Fakten
In Allach-Untermenzing sind rund 30.735 Menschen zu Hause. Dieser Wert entspricht circa 2,10 Prozent der Münchener Gesamtbevölkerung. Nach Altstadt-Lehel und Schwanthalerhöhe zählt Allach-Untermenzing zu den kleinsten Stadtteilen in München. Auch die Bevölkerungsdichte ist im Stadtviertel relativ gering. Mit 20 Einwohnern je Hektar weist Allach-Untermenzing, nach Aubing-Lochhausen-Langwied, die dünnste Bevölkerungsdichte in München auf. Der Stadtbezirk erstreckt sich auf etwa 15,50 Quadratkilometer. Folglich zählt er zu den größeren Stadtteilen von München. Einen wesentlichen Teil der Bewohner nehmen hier Familien mit Kindern ein. Etwa die Hälfte der hiesigen Bevölkerung sind Erwerbstätige. Die Altersstruktur ist hier bunt gemischt. Der Ausländeranteil liegt im Bezirk mit rund 20 Prozent weit unter dem gesamtstädtischen Niveau.
Freizeit und Einkauf
Der Stadtbezirk München Allach-Untermenzing vermittelt überwiegend ein ländliches Bild, das idyllische Ruhe ausstrahlt. So trifft man im Bezirksteil Allach unter anderem auf die Angerlohe und die Allacher Forst, die ein Naherholungsgebiet im Stadtteil darstellt. Besucher können hier die herrliche Waldluft genießen und viele Baumarten erkunden. Auch Blumen sind in einer Vielzahl vorhanden. In der Saison ist der Allacher Forst ebenfalls ein Anlaufpunkt von vielen Pilzsuchern. Über 300 verschiedene Pilzsorten soll es in dem ein Quadratkilometer großen Waldgebiet geben. Das Landschaftsschutzgebiet Angerlohe gilt ebenfalls als beliebtes Ausflugsziel unter den Münchenern. Der naturreiche Ort bietet sich mit seinen weitläufigen Wiesen ideal zum Picknicken an. Kulturbegeisterte kommen bei einem Besuch des Allacher Schlosses auf ihre Kosten. Allerdings kann das imposante Schloss nur von außen betrachtet werden. Nicht minder interessant in ihrem Anblick ist die Kirche St. Peter und Paul, die sich im Ortskern befindet. In ihrem Kern weist sie Elemente auf, die über 1.200 Jahre alt sind. Bei schönem Wetter können Unternehmungslustige die hiesige Landschaft bei einem Spaziergang oder einer Radtour entlang der Würm bekunden. Zwischen der Georg-Reismüller-Straße und der Ludwigsfelder Straße thronen zwei Industriedenkmäler aus der Gründerzeit. Der Bürokomplex der früheren Malzfabrik und das Kesselhaus, die zusammen als Diamalt-Fabrik betitelt werden, stehen heute unter Denkmalschutz. Neben einigen kleineren Geschäften und Läden für den täglichen Bedarf findet der Gast im „Sport Bittl“ in der Georg-Reismüller-Straße einige Sportfachgeschäfte.
Arbeit und Bildung
Der Stadtteil München Allach-Untermenzing ist einer der gewichtigsten Industriestandorte in München. Gleich drei große Unternehmen haben hier ihren Sitz. So zählen der Maschinenbau- und Fahrzeugkonzern MAN, das Maschinenbau-Unternehmen Krauss-Maffei sowie der Triebwerk-Hersteller MTU Aero Engines AG zu den wichtigsten Arbeitgebern im Ort. Der Bezirksteil Allach ist in Besitz der größten Gewerbe- und Industriefläche in der gesamten Landeshauptstadt München. Für ein entsprechendes Kinderbetreuungs- und Bildungsangebot sorgen im Stadtbezirk, neben 31 Kindertageseinrichtungen, eine Haupt- und Mittelschule, drei Grundschulen sowie ein Gymnasium und eine Realschule. Die 31 Kindertagesstätten werden zum Teil privat und gemeinnützig betrieben.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
